서울동부지방법원 2025타경52208. 서울 강동구 천호동 하얀파크빌라 3층 302호, 전용 58.78㎡의 주거용 다세대주택입니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 규모로 1991.12.10 사용승인됐고, 총 9세대입니다. 현재 소유자는 오용근이며 2020.11.19 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 270,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속 근저당권이나 압류가 없고, 말소기준은 2025.10.14 강현길의 강제경매개시결정입니다.

겉으로만 보면 등기부는 단순합니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 등기부보다 임차인이 핵심입니다. 강현길은 302호에 2022.12.01 전입한 것으로 조사되어 말소기준일인 2025.10.14보다 약 3년 앞섭니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 임대차보증금 290,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차가 핵심

과거 국민은행 계열 근저당권들은 모두 이미 말소돼 현재 존속하지 않습니다. 현 등기상 말소기준은 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 권리보다 앞선 2022.12.01 전입 임차인 강현길입니다. 임차보증금과 확정일자·배당요구 관계를 함께 봐야 하며, 매각물건명세서가 “보증금 290,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 만큼 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복

실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 강현길의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고로, 290,000,000원에 별도의 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다. 또한 강현길은 이 경매의 신청채권자와 이름이 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고가 존재합니다. 다만 이 사정만으로 임차권을 배제해 계산해서도 안 되며, 실제 임대차관계와 배당요구 여부 확인 전에는 조건부 인수위험을 그대로 반영하는 편이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 동일면적보다 높다

하얀파크빌라의 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 328,500,000원, 전체 평균은 319,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거보다 9.5% 높은 것으로 집계됩니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.8%로 평균치만 보면 6.2% 낮습니다. 그러나 가장 최신이면서 대상 면적과 정확히 같은 58.78㎡ 거래는 2026.06의 270,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 38,000,000원, 약 14.1% 높습니다. 해당 거래는 -1층이고 경매물건은 3층이라 층 조건이 다르지만, 최신 동일면적 거래보다 높은 현 가격을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

위 산술표는 집행비용·신청채권자·소유자 잔여를 기준으로 한 가정입니다. 임차보증금 290,000,000원의 실제 배당순위·배당요구 및 미배당 잔액은 별도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서의 조건에 따라 미변제 잔액이 생기면 그 금액은 매수인 인수액으로 전환될 수 있으므로, 이 표의 ‘인수 0원’ 산술만으로 최종 권리판단을 해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용 다세대주택. 하얀파크빌라 총 9세대, 1991.12.10 사용승인 건물입니다.
• 입지. 천일중학교 남측 인근이며 단독주택·연립다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 암사역과 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 공동주택 건부지입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
• 거래 표본. 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 평균만으로 3층 302호의 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
• 규제 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 감정요항표상 하나는 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31, 외국인 등 대상 지정은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강현길 임대차 원본 확인. 보증금 290,000,000원, 전입 2022.12.01, 실제 점유관계와 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부와 실제 배당액이 확정돼야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 강현길과 경매 신청채권자 강현길이 동일인으로 표시돼 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 강현길 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 290,000,000원으로 추가 계산하면 안 됩니다.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 246,400,000원, 2회 유찰 197,120,000원만 보면 할인폭이 커 보이지만, 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 실질취득이 약 290,000,000원으로 고정될 수 있습니다.
• 최신 동일면적 거래 우선 비교. 최근 12개월 평균 328,500,000원뿐 아니라 2026.06 동일면적 58.78㎡ 거래 270,000,000원을 함께 봐야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 안 내려갈 수 있다”

이 물건의 핵심은 감정가 308,000,000원이 최근 평균보다 조금 낮다는 사실이 아닙니다. 임차보증금 290,000,000원의 미배당 잔액 인수 가능성이 핵심입니다. 현재 최저가 자체도 최신 동일면적 실거래 270,000,000원보다 높고, 1회 유찰 이후 낙찰가가 290,000,000원 아래로 내려가면 대항력 임차보증금 구조 때문에 실질취득이 약 290,000,000원 수준에서 더 내려가지 않을 수 있습니다.

등기는 단순하지만 임차권은 단순하지 않습니다. 특히 신청채권자와 임차인 이름이 동일한 점은 권리관계 확인 필요성을 더 키웁니다. 배당요구·확정일자·실제 임대차관계가 확인돼 인수액이 0원으로 확정되기 전까지는, 이 사건을 ‘3.08억짜리 다세대’가 아니라 ‘2.9억 임차보증금의 처리 결과가 취득원가를 결정하는 사건’으로 보는 것이 맞습니다.