서울동부지방법원 2025타경52211. 송파동 147-16 궁원아트빌라 3층 301호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 현재 등기상 공유자는 박운이 7분의 3, 주식회사심지대부 7분의 2, 차승우 7분의 2입니다. 2025.10.16 주식회사마루지분을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐고, 이 시점이 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있습니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당이나 압류는 없습니다. 1995년·1996년에 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전됐다가 2020.07.22 해지로 이미 말소됐고, 2025.02.20 박운이 지분과 차승우 지분에 걸렸던 가처분도 2026.07.31 말소됐습니다. 문제는 등기가 아니라 점유와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52211 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 147-16 3층301호 · 도로명 서울특별시 송파구 가락로30길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 |
| 전용면적 | 56.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 1993.09.16 |
| 현재 공유자 | 박운이 7분의 3 · 주식회사심지대부 7분의 2 · 차승우 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사마루지분 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
이 사건은 기존 근저당이 이미 모두 말소돼 있는 상태에서 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어온 구조입니다. 2025.02.20 주식회사심지대부가 박운이 지분과 차승우 지분에 걸었던 가처분도 2026.07.27 해제 원인으로 2026.07.31 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 담보권보다 먼저 확인해야 할 것은 점유자 차중화와 박운이의 임차관계입니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차중화 | 301호 · 주거 | 2012.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박운이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
차중화는 2012.11.28 전입으로 조사돼 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 박운이는 등기부상 공유자이면서 매각물건명세서상 주거 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
궁원아트빌라의 확인 실거래는 총 4건입니다. 대상 면적 56.76㎡와 일치하는 거래는 2023.07 2층 340,000,000원, 2022.01 3층 340,000,000원, 2021.12 1층 400,000,000원입니다. 52.56㎡ 2층 거래도 2021.12 350,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 56.76㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.01 | 56.76㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 56.76㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 52.56㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 357,500,000원 |
최근 12개월 평균 지표는 340,000,000원이고 해당 지표의 표본은 1건입니다. 최신 확인 거래 역시 2023.07 340,000,000원입니다. 최저매각가 432,000,000원은 최근 평균 대비 127.1%, 전체 평균 대비 120.8%입니다. 최근 가격 추세도 -6.4%이므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사마루지분 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 425,280,000원 |
주식회사마루지분의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았고, 차중화의 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차보증금 확인이 먼저
| 시나리오 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 432,000,000원 | 425,280,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 345,600,000원 | 339,961,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 276,480,000원 | 271,809,280원 |
표면 가격만 보면 1회 유찰 시 345,600,000원, 2회 유찰 시 276,480,000원으로 내려갑니다. 하지만 차중화의 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남는 구조라면, 가격 하락만큼 인수금액이 늘어 실질취득가가 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 유찰 자체를 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울방이동고분군 남서측 인근이며, 주위에 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 규모. 궁원아트빌라는 17세대, 사용승인일은 1993.09.16입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 500.9㎡, 공시지가는 7,370,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래. 확인 실거래는 4건이고 최신 거래는 2023.07 340,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차중화 보증금 확인. 2012.11.28 전입한 대항력 점유자입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 박운이 점유관계 확인. 공유자이면서 주거 점유자로 조사됐고 전입일·보증금이 미상입니다. 관계인인지 실제 임차관계인지 원문과 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가는 최근 시세 지표의 127.1%이고 가격 추세는 -6.4%입니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 대항력 점유자의 보증금 미상 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 호실 위치 재확인. 건축물현황도상 위치와 실제 출입구 표시가 상이하다는 감정평가 지적이 있습니다.
- 배당표 확정 금지. 주식회사마루지분 채권액·당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 아직 보수적으로 봐야 한다
이 사건은 현재 등기상 근저당·압류가 남아 있지 않다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 발목을 잡습니다. 첫째, 차중화의 대항력과 미상 보증금입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 부담할 실질 금액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 432,000,000원의 신건 가격입니다. 최근 시세 지표 340,000,000원의 127.1%이고 최근 가격 추세도 -6.4%입니다.
등기상 부담은 가벼워졌지만, 임차보증금은 미확인이고 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 유찰 여부보다 먼저 임차보증금과 실제 인수액을 확정하는 것이 선행돼야 합니다.
