서울동부지방법원 2025타경52222. 문정동 송파한화오벨리스크 비-604호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 197,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사울진복으로, 2018.12.10. 거래가액 184,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 임차권자 방지수의 전입일은 2023.02.24.이고 강제경매개시결정은 2025.10.17.이라 임차권이 앞섭니다. 보증금도 200,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 둘째, 2026.06.19. 주택도시보증공사가 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 방지수 임차권에 한해서는 미배당 인수 위험이 실질적으로 해소됩니다.
하지만 여기서 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2013.10.30. 접수 제79928호)가 별도등기로 존재하고, 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 금액형 임차보증금 인수는 0원이지만, 별도등기 권리는 그대로 남는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층 비-604호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 지하4층/지상15층 건물 내 제6층 제비-604호 |
| 임차권 범위 | 건물 6층 비-604호 26.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2018.12.10. 소유권이전 · 거래가액 184,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2013.05.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 금액 인수 해소
등기부상 하나은행 근저당권은 2013.06.24. 설정됐지만 2014.06.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리로 선언된 것은 2025.10.17. 강제경매개시결정입니다. 방지수는 2023.02.24. 전입·점유를 시작하고 2023.01.09. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 2025.02.27.에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 원칙적 인수형이지만 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방지수 주거(임차권등기) · 26.82㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2023.02.24 / 2023.01.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 6,558,000원 |
현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 매각대금 197,000,000원에서 집행비용 3,558,000원을 먼저 제외하고 방지수 보증금에 193,442,000원이 배당되어, 보증금 부족분은 6,558,000원입니다. 대항력이 그대로 유지된다면 이 금액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
이 확약은 방지수 임차권에만 적용됩니다. 별도등기된 토지 구분지상권까지 없애는 내용은 아니므로, 금액형 인수 위험이 해소됐다고 해서 전체 권리관계가 무부담 상태가 되는 것은 아닙니다.
회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 197,000,000원 | 6,558,000원 | 0원 | 197,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 157,600,000원 | 45,406,400원 | 0원 | 157,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 126,080,000원 | 76,485,120원 | 0원 | 126,080,000원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있어 각 회차의 금액형 인수는 실질 0원으로 봅니다. 별도등기 구분지상권 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 방지수 보증금 | 200,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 방지수 보증금 부족분은 6,558,000원입니다. 다만 2026.06.19. 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약속되어 매수인의 실질 금액 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 장지역(지하철 8호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2013.05.15입니다. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남서측 약 35미터, 남동측 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 범위를 원문에서 확인하세요.
- 별도등기 확인. 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 구체적 내용과 존속 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권 상태 확인. 방지수의 주택임차권등기와 주택도시보증공사로의 양도 관계, 배당요구 상태를 매각기일 전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “임차인 인수 0원”만 보면 반쪽 분석이다
이 사건은 처음 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 197,000,000원 기준 배당표상 부족분도 6,558,000원 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약서가 방지수 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인에게 그대로 인수됩니다. 즉 이 물건의 핵심은 “선순위 임차보증금 2억원” 자체가 아니라, 확약으로 해소된 임차권과 해소되지 않은 별도등기 권리를 정확히 분리하는 것입니다. 금액형 임차인 인수는 해소됐지만, 인수권리 자체가 완전히 사라진 물건은 아닙니다.
