서울동부지방법원 2025타경52239. 서울 광진구 중곡동 스타빌리지 5층 504호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이순재이며, 2021년 4월 5일 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 305,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 9월 28일 신명호 근저당권 39,000,000원입니다.
문제는 임차인이 그보다 먼저 들어왔다는 점입니다. 유영복은 임대차계약일이 2021년 2월 24일, 확정일자가 2021년 3월 2일, 주민등록일자가 2021년 4월 2일, 점유개시일자가 2021년 4월 5일입니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 150-239 스타빌리지 5층 504호 · 서울특별시 광진구 용마산로7길 55 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 제5층 제504호 28.22㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택단지형다세대 |
| 소유자 | 이순재 · 2021.04.05 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2021년 9월 28일 신명호 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유한회사용성물산 근저당권과 다수의 가압류·압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 유영복의 주민등록일자는 2021년 4월 2일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 담보권처럼 단순히 “매각으로 끝나는 임차인”으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 305,000,000원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영복 주거 · 임차권등기 | 2021.04.02 / 2021.04.05 확정일자 2021.03.02 | 305,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.11 | 대위자 기재 서울보증보험주식회사 · 2024.01.31 임차보증금반환채권 양수 |
등기부에는 임차권등기의 대위자로 서울보증보험주식회사가 기재돼 있고, 대위원인은 2024년 1월 31일 임차보증금반환채권 양수입니다. 다만 별도의 보증기관 임차인으로 보증금을 또 더하는 구조가 아닙니다. 이 사건의 실제 임차인은 유영복 1명이며, 권리분석상 보증금은 305,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 임차인 유영복 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신명호 | 39,000,000원 | 30,426,000원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 12,425,412원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유한회사용성물산 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,212,748원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 40,065,350원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,962,381원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 안준현 | 94,800,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 20,580,303원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정배당에서는 임차인 유영복에게 보증금 305,000,000원이 전액 배당되고, 신명호 근저당권에는 30,426,000원만 배당됩니다. 채권자 미배당 합계는 587,620,194원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가는 하락, 인수는 상승
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 341,000,000원 | 0원 | 587,620,194원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 272,800,000원 | 36,819,200원 | 618,046,194원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 218,240,000원 | 90,615,360원 | 618,046,194원 |
여기서 가장 중요한 숫자는 최저가 자체가 아니라 매수인 인수액입니다. 신건에서는 매각대금이 임차보증금 305,000,000원을 웃돌아 추정 인수가 0원이지만, 1회 유찰부터는 보증금보다 매각대금이 낮아집니다. 그 순간부터 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 붙기 시작합니다. 따라서 272,800,000원이나 218,240,000원만 보고 “유찰돼 싸졌다”고 해석하면 권리구조를 놓친 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부 기준 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택단지형다세대 중 5층 504호입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 용마초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 주차시설, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 북측 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 미배당액부터 계산. 이 물건은 최저가보다 유영복 보증금 305,000,000원의 미회수액이 핵심입니다. 유찰 회차가 바뀔 때마다 인수액을 다시 확인해야 합니다.
- 1회 유찰 착시 주의. 최저가는 272,800,000원으로 내려가지만 매수인 인수 추정액 36,819,200원이 새로 붙습니다.
- 2회 유찰 착시 주의. 최저가가 218,240,000원까지 내려가도 인수 추정액은 90,615,360원으로 확대됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 선순위 조세 여부에 따라 현재의 임차인 전액배당 가정이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로 배당 결과와 말소·인수 범위를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 서울보증보험 주식회사의 청구금액은 264,000,000원이지만 현재 추정배당에서는 0원입니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “미배당 보증금”을 보라
이 사건은 신건 상태만 보면 최저가 341,000,000원, 추정 매수인 인수 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 유영복의 대항력 있는 보증금 305,000,000원입니다. 말소기준 신명호 근저당권은 2021년 9월 28일인데, 임차인의 주민등록은 2021년 4월 2일로 앞섭니다. 현재 추정배당에서는 보증금이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 인수 36,819,200원, 2회 유찰 시 90,615,360원으로 커집니다.
따라서 이 물건을 평가할 때는 “341,000,000원이 272,800,000원, 218,240,000원으로 내려간다”는 표면 가격만 봐서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어가는 회차부터는 내려간 낙찰가만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 성격이 생깁니다. 게다가 국세·지방세 압류 4건의 선순위 차감 가능성도 남아 있습니다. 현재 회차는 추정 인수 0원, 유찰 이후는 인수형. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액입니다.
