서울동부지방법원 2025타경52257. 강동구 천호동 다성이즈빌 7층 702호, 전용 20.66㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 한소현은 2021.08.20. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.01. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.02.07. 박성호 근저당보다 앞서므로 원래 대항력이 있고, 보증금도 240,000,000원으로 최저매각가 181,000,000원보다 큽니다.
배당표만 보면 집행비용 3,334,000원을 뺀 177,666,000원이 한소현 보증금에 우선 배당되고, 62,334,000원이 남습니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가 181,000,000원에 62,334,000원을 더한 부담이 생기는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 2026.07.03.자 확약이 있습니다. 주택도시보증공사 측이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 한소현 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-102 다성이즈빌 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.66㎡ · 12층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2017.09.22 |
| 소유자 | 민시영 · 2021.10.27. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.02.07. 설정된 박성호 명의 채권최고액 180,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2022.05.27. 트리플자산관리주식회사로 이전됐습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 한소현입니다. 한소현은 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고 2021.08.20. 확정일자를 갖췄으며, 2023.10.24. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인 인수 가능성이 명확한 구조입니다. 다만 2026.07.03. 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 임차권의 실질 승계 부담은 제거됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한소현 702호 전부 · 임차권등기 | 2021.10.01 확정일자 2021.08.20 | 240,000,000원 | 원래 있음 2026.07.03. 포기 확약 | 있음 | 실질 0원* |
| 유용희 702호 | 2024.02.06 배당요구 2025.11.24 | 8,000,000원 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 한소현은 확약이 없을 경우 현재 회차 배당표상 미배당 62,334,000원이 매수인 인수로 계산되는 구조이나, 2026.07.03.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.81억은 최근 평균의 70%
다성이즈빌(167-102)은 20세대, 2017.09.22. 사용승인 건물입니다. 대상 전용면적은 20.66㎡이며, 실거래 비교표본도 20.53㎡·20.66㎡로 면적이 대응합니다. 확인되는 거래는 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 20.53㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2023.02 | 20.53㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 20.53㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 20.66㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 258,666,666원 |
전체 4건 평균은 254,000,000원이지만 가격 판단은 최근 구간을 우선합니다. 데이터상 최근 12개월 3건 평균은 258,666,666원, 최신 거래는 236,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 181,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%입니다. 최신 거래 236,000,000원보다도 낮습니다.
추세도 최근 구간이 이전 구간보다 +7.8%로 잡혀 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형과 다릅니다. 확약을 반영한 실질취득 자체가 181,000,000원으로 고정되므로, 시세 비교에서도 1.81억원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 한소현 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 근저당 · 박성호 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한소현 보증금 미배당액은 62,334,000원입니다. 다만 2026.07.03.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 잔액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 181,000,000원 | 62,334,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,800,000원 | 98,027,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,840,000원 | 126,581,760원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 한소현의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다. 그러나 확약을 적용하면 한소현에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다. 즉 이 사건에서 유찰이 곧 인수액 증가로 실질취득을 다시 끌어올리는 구조는 확약으로 차단됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·오피스텔·소규모점포가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물로, 대상은 7층 702호입니다. 사용승인일은 2017.09.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,565,000원/㎡, 토지면적은 228.0㎡입니다.
- 도로. 남측 성안로25길, 서측 성안로27길 포장도로에 각각 접합니다.
- 규모. 다성이즈빌(167-102)은 20세대이며, 동일·유사면적 실거래는 4건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 한소현의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 한소현 배당관계. 현재 배당계산상 177,666,000원 배당, 62,334,000원 미배당 구조지만 확약으로 그 잔액을 매수인이 승계하지 않는다는 점을 확인하세요.
- 유용희 점유관계. 보증금 8,000,000원·월 500,000원, 전입 2024.02.06.로 대항력은 없습니다. 인도·명도 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠고 현황도면·외부관찰·주변 탐문을 이용해 내부구조가 작성됐습니다.
- 시세 표본. 실거래는 총 4건, 최근 12개월 평균 산정 표본은 3건입니다. 대상 호수의 실제 상태와 개별 조건을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.4억”보다 중요한 2026.07.03. 확약
표면만 보면 위험한 물건입니다. 한소현의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고, 보증금 240,000,000원은 최저매각가 181,000,000원을 크게 웃돕니다. 배당표에서도 62,334,000원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 2026.07.03. 주택도시보증공사 측이 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이를 반영하면 한소현 임차권의 실질 인수는 0원*, 신건 실질취득은 181,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 258,666,666원 대비 70.0%이고, 최신 거래 236,000,000원보다도 낮습니다. 권리구조는 복잡했지만 확약이 핵심 위험을 제거했고, 남은 유용희 임차관계는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 확약의 효력과 원문을 정확히 확인하는 것입니다.
