서울동부지방법원 2025타경52274. 서울 송파구 문정동 문정아이파크 1동 14층 1435호로, 감정평가상 현재 업무용(오피스텔)으로 이용 중인 구분소유 부동산입니다. 소유자는 문지환이며 2018.03.02 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 186,000,000원입니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준권리는 2024.05.30 잠실세무서장 관련 국의 압류입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 2025.07.21 설정된 강연서의 전세권 186,000,000원과 2025.11.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 조사는 별도로 봐야 합니다. 강연서의 전입일은 2023.08.25로 말소기준일보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 전세권의 말소와 임대차상 대항력의 소멸은 같은 문제가 아니므로, 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52274 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 14층1435호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무용(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 / 지상16층 · 14층1435호 · 사용승인일 2017.11.29 |
| 소유자 | 문지환 · 2018.03.02 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 전세권은 후순위, 전입은 선순위
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 확인이 필요하다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강연서 | 1435호 | 2023.08.25 | 2026.01.12 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강연서는 배당요구를 했지만 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 등기부상 같은 이름의 강연서가 전세권자이자 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있고, 별도 메모에는 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 따라서 단순한 일반 임차인 사건으로도, 반대로 가장임차인으로도 단정하지 말고 원본 문서의 임대차계약과 채권관계를 확인해야 합니다.
③ 회차별 배당 — 유찰되면 미배당이 빠르게 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 186,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 25,096,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 57,436,800원 |
현재 회차 205,000,000원에서는 집행비용 3,670,000원을 제하고도 등기상 전세권 186,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 15,330,000원이 남는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시에는 전세권 채권 기준 25,096,000원, 2회 유찰 시에는 57,436,800원의 미배당이 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 강연서 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,330,000원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 전세권 채권 186,000,000원이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임대차 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 인수관계는 별도 대조가 필요합니다.
⑤ 등기 이력에서 볼 부분
- 소유권. 문지환이 2018.03.02 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 186,000,000원입니다.
- 민간임대주택. 2018.01.16 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있었으나 2024.08.20 등록말소를 원인으로 2024.08.23 말소등기가 접수됐습니다.
- 과거 가압류. 수협은행의 1,045,852,459원 가압류는 2023.08.17 말소됐고, 카카오뱅크의 80,101,854원 가압류도 2025.03.04 말소됐습니다.
- 파산선고. 2024.06.17 서울회생법원의 파산선고결정과 관련한 등기가 있었고, 2026.05.06 환가포기허가를 원인으로 2026.07.06 말소등기가 접수됐습니다.
- 현재 경매. 2025.11.10 강연서를 채권자로 한 서울동부지방법원 2025타경52274 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치하며 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 8호선 문정역, 남동측 인근에 8호선 장지역이 있습니다. 법원로와 송파대로를 따라 다수의 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남동측 약 40m, 남서측 약 35m, 북서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 14,540,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.29입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무용(오피스텔)으로 이용 중이며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 강연서의 실제 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차를 분리. 전세권 186,000,000원이 전액 배당돼도 대항력 임대차 보증금이 같은 금액이라고 자동으로 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 강연서와 전세권자·경매채권자 강연서가 동일인으로 나타나므로 권리관계와 실질 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 시 미배당 증가. 1회 유찰 시 25,096,000원, 2회 유찰 시 57,436,800원의 채권 미배당이 발생합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “전세권 소멸”과 “임차보증금 인수”는 다른 문제
이 사건의 표면적인 배당 구조는 단순합니다. 신건 205,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,670,000원과 전세권 186,000,000원을 배당하고 소유자에게 15,330,000원이 남습니다. 등기상 전세권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 강연서의 전입일은 2023.08.25로 2024.05.30 말소기준 압류보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 동시에 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 실질취득비용을 205,000,000원으로 고정하거나 인수액을 확정 0원이라고 판단하기 어렵습니다.
특히 유찰되면 등기상 전세권의 미배당이 25,096,000원, 57,436,800원으로 커집니다. 실제 임대차 보증금과 전세권 186,000,000원의 관계를 확인하기 전에는 “유찰돼 싸졌다”는 접근보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 얼마가 되는지부터 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 강연서의 임대차 실체와 보증금입니다.
