창원지방법원 2025타경30974. 진주시 충무공동 윙스타워 2층 씨211호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공유창고, 상호명 소포박스)입니다. 감정가는 542,000,000원, 현재 최저매각가는 130,134,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이며, 2022.04.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 진주원예농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 2022.04.26 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권 201,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 서울보증보험주식회사, 제이비우리캐피탈 주식회사, 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30974 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층 씨211호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공유창고, 상호명 소포박스) |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 130,134,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 170,802,173원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 진주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 공매공고는 별도 확인
2022.04.26 주식회사성율코퍼레이션이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 이후 등기된 서울보증보험주식회사 78,100,000원, 제이비우리캐피탈 주식회사 219,175,896원, 기술보증기금 900,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 101,000,380원의 가압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 등록 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수는 없으며, 현장 점유관계와 실제 임대차 존재 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 유찰 가격 구조 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저매각가는 130,134,000원으로 감정가 542,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 130,134,000원 | 127,512,124원 | 1,372,364,152원 |
| 5회 유찰 시 | 91,093,800원 | 89,054,112원 | 1,410,822,164원 |
| 6회 유찰 시 | 63,765,659원 | 62,217,877원 | 1,437,658,399원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 매각가는 91,093,800원, 두 번 더 진행되면 63,765,659원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권액 170,802,173원에 비해 예상 배당은 127,512,124원으로, 신청채권 전액이 충족되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,621,876원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 201,600,000원 | 127,512,124원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 78,100,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 219,175,896원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,621,876원과 진주원예농업협동조합 127,512,124원까지만 배당되고, 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 1,499,876,276원 중 미배당액은 1,372,364,152원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 충무공동 「한일병원」 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·병원·오피스텔·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 윙스타워 2층 씨211호로, 근린생활시설인 공유창고(상호명 소포박스)로 이용 중입니다.
- 교통. 건물 내부까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상19층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측·남측·북측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 536,800원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·온천공보호구역· 가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2020.09.10 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 절차의 현재 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인하고 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 130,134,000원은 감정가의 24.01%지만, 직접 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 실제 이용상태는 근린생활시설인 공유창고입니다. 현황과 공부, 실제 사용 가능성을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 신청채권액 170,802,173원이 전액 충족되지 않고, 후순위 가압류는 배당받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행 자료를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 확인사항이 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 542,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 130,134,000원, 즉 24.01%입니다. 그러나 가격 할인율만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 비교 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 확인되지 않았고, 이미 4회 유찰된 사실 자체도 시장의 평가를 다시 점검하게 합니다.
권리 측면에서는 2022.04.26 진주원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류가 소멸하며 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 공매공고 부기등기와 임대관계 미상이라는 두 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”보다 공매 상태와 점유·임대차를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
