창원지방법원 2025타경30974. 경상남도 진주시 충무공동 윙스타워 2층 씨211호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공유창고, 상호명 소포박스)이며, 지하 2층·지상 19층 건물의 2층 구분건물입니다. 이 물건은 이미 한 차례 임의경매를 통해 소유권이 넘어간 이력이 있습니다. 2022년 4월 26일 주식회사성율코퍼레이션이 경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합의 채권최고액 201,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 서울보증보험, 제이비우리캐피탈, 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단이 설정한 가압류와 경매개시결정은 모두 그 이후의 등기입니다. 다만 2020년 9월 10일의 공매공고가 말소기준보다 앞서 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸과 별도로 공매 진행 여부, 점유자의 권원과 명도 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 선행 공매공고 확인 필요

현재 경매의 핵심 기준은 2022.04.26 을구 4번 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서울보증보험주식회사 78,100,000원, 제이비우리캐피탈 주식회사 219,175,896원, 기술보증기금 900,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 101,000,380원의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 2018년 경남은행 근저당권 360,000,000원과 2020년 국 명의 근저당권 200,000,000원은 2022년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 2020년 국의 압류, 2021년 경남은행 경매개시결정 및 케이비국민카드 가압류도 말소된 이력입니다. 이 과거 채권들을 현재 매수인의 인수금액에 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 공유창고 운영 상태가 관건

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 본건이 공유창고(소포박스)로 이용되고 있다고 기재하고, 임대관계는 미상으로 표시했습니다. 따라서 임차인 없음이 법적으로 확정됐거나 명도가 불필요하다고 판단할 수는 없습니다.

예상 인수액 0원은 현재 파악된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 확인되지 않은 임대차나 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 드러나면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 특히 상가 임대차의 보증금 인수 여부는 계약관계와 대항력의 성립 시점을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다

감정가 542,000,000원에서 현재 최저매각가 91,094,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비교이며, 실제 시장에서 유사한 공유창고·근린생활시설이 거래되는 가격과의 비교는 아닙니다.

6회·7회 유찰 가격은 회차별 가정값이며, 실제 다음 매각조건이나 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 예상 인수액은 현재 확인된 권리관계에 따른 계산으로, 미확인 임대차 위험은 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,094,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,039,692원을 제외한 89,054,308원이 진주원예농업협동조합에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 170,802,173원이므로 이 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.

채권최고액과 각 가압류 청구금액을 기준으로 한 총 채권액은 1,499,876,276원, 총 예상배당은 89,054,308원, 예상 미배당은 1,410,821,968원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당은 집행비용 추정치와 등기상 채권최고액·청구금액을 사용한 단순 계산입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 법정 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수채무와 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한일병원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물 내부까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 19층 건물이며 외벽은 전면강화유리, 알루미늄복합판넬 및 외장석재 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설로서 공유창고(소포박스)로 이용 중입니다. 운영계약과 실제 점유권원, 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
• 도로. 본건 건물 부지는 서측·남측·북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 및 온천공보호구역 관련 지정사항이 있습니다. 관련 용도 제한을 확인해야 합니다.
• 지목·공시지가. 토지의 지목은 공장용지이며 공시지가는 536,800원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 본 구분건물의 거래 시세와 동일하지 않습니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 5회 유찰된 근린생활시설로서 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 공유창고 용도와 현재 이용관계가 향후 매각·임대에 미치는 영향을 별도로 분석해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공매공고 확인. 2020.09.10 공매공고와 한국자산관리공사 관련 공매 진행 상태를 확인하고, 경매와의 관계 및 등기 처리 상태를 검토하세요.
• 임대차·점유 조사. 공유창고 운영주체, 실제 사용자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 점유개시 시점 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 매각범위 대조. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 감정상 이용상태는 공유창고인 근린생활시설입니다. 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장을 대조해 구분건물과 대지권, 부속시설의 매각범위를 확인하세요.
• 실거래·수익 검증. 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 가능성, 운영비와 관리비를 검증하세요. 감정가 대비 하락률만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 명도·시설물. 공유창고 내부 보관물, 운영설비와 점유자의 소유권을 확인하고 인도 과정에서 필요한 협의와 비용을 점검하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 기타 미납 공과금 등을 확인하세요.
• 배당·세금. 예상배당은 근저당 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액, 배당요구 현황, 당해세 및 법정 우선변제채권을 재확인하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.11.02 매각기일과 최저매각가 91,094,000원, 특별매각조건 및 절차 변동 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공매 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 542,000,000원에서 91,094,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 그러나 감정가가 크게 낮아졌다는 사실과 시장에서 실제로 싸게 살 수 있다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.

권리 측면에서는 2022년 진주원예농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 2020년 공매공고, 공유창고의 임대관계 미상, 5회 유찰, 비교 시세 부재가 동시에 존재합니다. 일반적인 권리 소멸 구조만으로 투자 안전성까지 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.

현재 결론은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 공매 진행 상태와 점유권원, 실제 인수 위험을 확인하고 유사 근린생활시설의 거래가격·수익성을 검증한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 낮은 최저가는 확인할 이유이지, 낙찰받아야 할 이유 자체는 아닙니다.