창원지방법원 2025타경30974. 진주시 충무공동 윙스타워 2층 씨211호로, 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나 등기 형태는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인 공유창고입니다. 상호명은 ‘소포박스’로 조사됐습니다. 감정가 542,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 265,580,000원, 감정가의 49.0%입니다.
현재 소유자 주식회사성율코퍼레이션은 2022.04.26. 선행 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 서울보증보험·제이비우리캐피탈·기술보증기금· 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층 씨211호 · 도로명주소 경상남도 진주시 동부로169번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(공유창고, 상호명 소포박스) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 19층 건물 내 2층 씨211호 |
| 소유자 | 주식회사성율코퍼레이션 (2022.04.26. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 265,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 170,802,173원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.10 · 창원지방법원 진주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선행 경매로 한 차례 정리된 뒤 새 근저당이 기준
2018년 경남은행 근저당과 2020년 국 명의 근저당, 국 압류, 2021년 경남은행의 선행 임의경매 및 케이비국민카드 가압류는 2022.04.26. 임의경매 매각 과정에서 말소된 것으로 등기되어 있습니다. 현 소유권 취득과 동시에 설정된 진주원예농업협동조합 근저당이 새 말소기준이 되었고, 그 이후 권리는 현 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가와 유찰률만으로 시장가격을 확정할 수 없습니다. 특히 공유창고로 이용되는 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래가 반복되는 표준화 상품이 아닙니다. 따라서 최저가가 감정가의 49.0%라는 이유만으로 싸거나 수익성이 높다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 실질취득 | 총 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49.0%) | 265,580,000원 | 265,580,000원 | 1,810,995,338원 | 충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 185,906,000원 | 185,906,000원 | 1,889,553,902원 | 충족 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 130,134,199원 | 130,134,199원 | 1,944,544,898원 | 미충족 |
임차보증금이나 별도 인수권리가 없어 회차별 실질취득액은 각 예상 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현 회차에서는 신청채권 170,802,173원이 충족되는 계산이지만, 4회 유찰 시 예상배당 127,512,320원으로 신청채권을 충족하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,518,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 360,000,000원 | 261,061,880원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,180,942원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 201,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 78,100,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 219,175,896원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,000,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,072,057,218원 중 예상배당액은 261,061,880원, 총 미배당액은 1,810,995,338원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 충무공동 한일병원 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·병원·오피스텔·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 현재 이용. 윙스타워 2층 씨211호를 근린생활시설인 공유창고로 이용 중이며, 조사된 상호명은 소포박스입니다.
- 교통. 건물 내부까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 19층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 16,308.6㎡, 지목은 공장용지이며 공시지가는 536,800원/㎡입니다. 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구, 온천공보호구역 등에 해당합니다.
- 도로. 서측·남측·북측 포장도로에 접하고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공유창고형 근린생활시설은 이용수요와 임대수익에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없고 2회 유찰된 만큼 주거용 물건보다 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매공고 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2020-09169-001의 현재 진행 여부와 말소 여부를 확인하세요.
- 등기와 배당표 대조. 2022.04.26. 말소된 것으로 기재된 과거 근저당·압류·가압류가 예상배당표에 포함된 사유를 집행기록에서 확인하세요.
- 점유·영업관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 소포박스 운영자와 소유자 사이의 사용관계, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 수익가치 산정. 감정가 대비 49.0%만 보지 말고 공유창고의 실제 임대료·공실·관리비·시설 인수 필요성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 용도 적합성 확인. 준공업지역·산업복합구역·연구개발특구 등 토지이용 규제와 향후 사용계획이 맞는지 검토하세요.
- 매각일정 재확인. 등기 발급일은 2026.07.10이고 기재 매각기일은 2026.07.06입니다. 매각 결과와 후속 기일을 법원 기록에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류”
현 등기 흐름만 보면 말소기준은 2022.04.26. 진주원예농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 소멸하므로, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 265,580,000원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 공유창고로 이용되는 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없으며 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가의 49.0%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 공매공고의 현재 상태와 예상배당표·등기 연혁 사이의 전제 차이까지 확인해야 합니다. 권리구조는 통과, 시장가격과 절차 확인 전 입찰은 보류. 이 물건은 할인율이 아니라 실제 영업가치와 원본 서류 확인 결과로 판단해야 합니다.