서울동부지방법원 2025타경52287. 천호동 다성이즈빌 11층 1104호, 전용 20.27㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 최민규는 2022.10.04 전입·점유했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 238,000,000원입니다. 말소기준인 2024.12.23 강동구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
최저매각가 197,000,000원만 놓고 보면 보증금보다 작습니다. 배당 시뮬레이션에서도 집행비용 3,558,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 193,442,000원이 배당되고, 44,558,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 확약이 없었다면 바로 이 부족분이 매수인 승계 위험이 됩니다. 하지만 2026.06.26 확약으로 최민규 관련 대항력은 포기되고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-153 다성이즈빌 11층 1104호 · 도로명 서울특별시 강동구 성안로27길 51-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.27㎡ · 12층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 유오경 (2023.02.10 매매 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,764,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약서가 핵심
말소기준은 2024.12.23 강동구 압류입니다. 그보다 앞선 최민규의 전입·확정일자와 임차권등기가 있어 원래는 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 이후 한화생명보험의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 최민규 1명입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 건물 11층 1104호 20.27㎡ 전부 | 2022.10.04 / 2022.10.04 | 238,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 판단 기준은 ‘최저가’가 아니라 확약 반영 실질취득
이 사건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차에서 가격 비교 기준은 실질취득 197,000,000원입니다. 전체 거래 평균 222,285,714원보다 최근 12개월 평균 227,333,333원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 20.69㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 20.22㎡ | 10 | 202,000,000원 |
| 2025.11 | 20.69㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 20.69㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2024.10 | 20.27㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2023.02 | 20.27㎡ | 11 | 243,000,000원 |
| 2021.06 | 20.69㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 227,333,333원 |
최근 12개월 거래는 3건, 평균 227,333,333원이고 최신 거래는 2026.05 · 230,000,000원입니다. 실질취득 197,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.7%입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간 대비 4.0%의 상승 추세로 집계돼, 하락장 보정 때문에 현재 가격 메리트를 깎아야 할 데이터도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 최민규 보증금(우선변제) | 238,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 20,757,212원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,764,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 197,000,000원 가정 시 집행비용 3,558,000원과 임차보증금 우선변제 193,442,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 44,558,000원이지만, 2026.06.26 확약으로 해당 임차인의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 20.27㎡ 물건입니다. 다성이즈빌(167-153)은 20세대이며 사용승인일은 2017.08.09입니다.
- 입지. 강동구립천호도서관 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 강동역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 11층이며, 개별난방·승강기·소화전·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접하고, 대지 126.0㎡는 준주거지역·제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 5,395,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 최민규 임차보증금에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 미배당액과 실질인수를 혼동하지 않기. 배당 시뮬레이션상 미배당액은 44,558,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2024.12.23 강동구 압류가 말소기준이며 한화생명보험 가압류와 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 222,285,714원보다 최근 12개월 평균 227,333,333원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요. 현재 실질취득은 197,000,000원입니다.
- 환금성 점검. 20세대의 도시형생활주택(단지형다세대)이고 거래 표본은 7건, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 실제 매수층을 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지이용계획 확인. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 확약이 판을 바꿨다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 238,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 197,000,000원보다 앞을 막고 있는 인수형 사건입니다. 배당 계산만 적용하면 신건에서도 44,558,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.26 확약으로 해당 임차인의 대항력이 포기되고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하면서, 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 전제에서 실질취득은 197,000,000원. 최근 12개월 실거래 평균 227,333,333원의 86.7%이고 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시세 추세 역시 이전 구간 대비 4.0% 상승으로 집계됐습니다. 권리 리스크가 확약으로 해소된다는 사실을 원문에서 확인할 수 있다면 신건 단계에서도 가격 검토 가치가 있는 구조입니다. 다만 20세대 도시형생활주택이라는 환금성 특성과 확약서 의존성을 감안해, S급보다는 한 단계 낮은 평가가 적절합니다.
