서울동부지방법원 2025타경52303. 서울 광진구 군자동 280, 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정요항표상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
현재 소유자는 박영선·이강태 각 2분의 1 공유입니다. 두 공유자는 2016년 12월 27일 거래가액 248,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이강태를 채무자로 한 국민은행 근저당권 156,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025년 6월 11일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 11월 5일 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52303 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 280 4층403호 · 서울특별시 광진구 능동로21길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 박영선 2분의 1 · 이강태 2분의 1 |
| 취득 | 2016.12.27 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,455,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 국민은행 근저당
말소기준권리는 2016년 12월 27일 설정된 을구 10번 국민은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2025년 5월 23일 이강태 지분에 신한카드 가압류 26,407,443원이 등기됐고, 2025년 11월 5일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 359,000,000원으로 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 359,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 287,200,000원, 2회 유찰 시 229,760,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가나 유찰 후 최저가가 주변 시세보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 되고, 실제 입찰 전에는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 신한카드주식회사 | 26,407,443원 | 26,407,443원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,766,557원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 182,407,443원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 170,766,557원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 359,000,000원 | 182,407,443원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 287,200,000원 | 182,407,443원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 229,760,000원 | 182,407,443원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰해 매각가격이 229,760,000원까지 내려가도 계산상 배당 대상 채권은 전액 배당되고, 소유자에게도 43,335,917원이 남습니다. 따라서 제공된 권리·배당 구조에서는 유찰에 따라 매수인 인수액이 생기는 형태가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·학교 및 어린이대공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 6~7미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있고, 아파트 용도의 별도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2016.12.27 을구 10번 근저당권과 2025.06.11 한국주택금융공사로의 근저당권 이전관계를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 359,000,000원의 시세 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 여부와 별개로 주변 거래가격을 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 등기상 인수 0원과 실제 명도비용은 별개입니다. 점유 상태를 확인한 뒤 인도명령·협의 가능성을 검토하세요.
- 배당 변동. 소유자 잔여금 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2016년 국민은행 근저당 이후의 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재부터 2회 유찰까지 계산된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정요항상 임대관계가 미상이므로 점유·명도는 현장에서 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 359,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 시세 확인 후 입찰가를 정해야 하는 사건”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
