서울동부지방법원 2025타경52314. 올림픽선수기자촌아파트 103동 16층 1603호입니다. 겉으로 보이는 감정가와 실거래만 놓고 보면 최저가 1,560,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 2,738,125,000원의 57.0%라 상당한 가격 차이가 있어 보입니다. 그러나 감정평가 참고사항은 명확하게 “홍성건 지분만의 감정평가임”이라고 적고 있습니다. 등기부상 이종숙과 홍성건은 각 2분의 1 공유자입니다.
따라서 이 사건에서 낙찰자가 취득하는 핵심 대상은 자료상 홍성건의 2분의 1 공유지분입니다. 이종숙의 2분의 1 지분까지 함께 취득하는 구조가 아닙니다. 권리 말소 자체는 단순해도, 낙찰 후 공유관계가 남는다는 점 때문에 일반적인 아파트 전체 소유권 경매와는 가격·환금성·사용가치의 해석이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 103동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 83.06㎡ · 지하1층 지상24층 중 16층 |
| 현재 공유자 | 이종숙 2분의 1 · 홍성건 2분의 1 |
| 현재 소유권 취득 | 2007.12.21 소유권이전 · 거래가액 790,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,560,000,000원 / 1,560,000,000원 (신건) |
| 감정 범위 | 홍성건 지분만의 감정평가 |
| 청구금액 | 2,000,268,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 ‘공유지분’은 별개다
말소기준은 2024.06.03 애스티엑스건설주식회사의 홍성건 지분 가압류입니다. 청구금액은 2,000,268,887원이며, 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 뒤이어 2025.11.12 홍성건 지분에 강제경매개시결정이 등기됐고 이 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 임대관계 미상
감정평가 참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 구체적 자료는 나타나지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 임대차 위험이 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 57.0%는 ‘할인율’이 아니다
같은 단지의 전용 83.06㎡ 실거래는 최근 12개월 평균 2,738,125,000원, 최신 거래는 2026.01 3,000,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 19.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.06㎡ | 6 | 3,000,000,000원 |
| 2026.01 | 83.06㎡ | 6 | 3,140,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 4 | 2,800,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 19 | 2,650,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 23 | 2,850,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 20 | 2,585,000,000원 |
| 2025.03 | 83.06㎡ | 23 | 2,530,000,000원 |
| 2025.02 | 83.06㎡ | 6 | 2,350,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 4 | 2,280,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 24 | 2,345,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 7 | 2,300,000,000원 |
| 2024.12 | 83.06㎡ | 10 | 2,252,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.06㎡ | 8건 | 2,738,125,000원 |
수치만 보면 최저가 1,560,000,000원은 최근 12개월 평균의 57.0%입니다. 그러나 실거래가는 아파트 전체 소유권 거래이고, 본건 감정가는 홍성건 2분의 1 지분에 대한 금액입니다. 비교 대상의 소유권 범위가 다르므로 57.0%를 그대로 가격 할인율이나 경매 메리트로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,000,000원 |
| 1. 가압류 · 애스티엑스건설주식회사 | 2,000,268,887원 | 1,542,000,000원 |
| 2. 강제경매 관련 · 주식회사남선알미늄 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총 미배당액은 458,268,887원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 주식회사남선알미늄의 채권액은 미상으로 계산에서 제외돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 ‘지분’이라는 본질은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,560,000,000원 | 1,542,000,000원 | 458,268,887원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,248,000,000원 | 1,233,120,000원 | 767,148,887원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 998,400,000원 | 986,016,000원 | 1,014,252,887원 | 0원 |
유찰될수록 진입금액은 낮아지지만, 2분의 1 공유지분을 취득한다는 매각대상의 성격은 바뀌지 않습니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 0.0회, 매각률 100.0%로 집계돼 있지만, 이 사건은 홍성건 지분만의 감정평가라는 점을 따로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 방이동 소재 지하철 5호선·9호선 올림픽공원역 남측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 올림픽공원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상24층 중 16층이며 사용승인일은 1988.06.14입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·면적. 올림픽선수기자촌3단지 1,504세대, 비교 실거래 대상 전용 83.06㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비예정구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트 자체의 실거래는 확인되지만, 본 경매 대상은 전체 소유권이 아닌 공유지분이므로 일반 매매의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위부터 확인. 감정평가 참고사항은 “홍성건 지분만의 감정평가”라고 명시합니다. 103동 1603호 전체 소유권 경매로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 구조. 등기부상 이종숙 2분의 1, 홍성건 2분의 1입니다. 낙찰 뒤 남는 공유관계가 사용·처분·환금성에 미칠 영향을 가격에 반영해야 합니다.
- 57.0% 착시 금지. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 57.0%라는 통계는 지분가격과 전체소유권 가격을 비교한 값이므로 ‘43% 할인’ 근거로 쓰면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 임대차 여부와 점유형태를 입찰 전에 원본자료 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 주식회사남선알미늄 채권액은 미상으로 계산에서 제외됐고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원문 배당요구·채권자료를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 2,738,125,000원, 최신 거래 3,000,000,000원이라는 단지 시세는 전체 소유권 기준입니다. 본건의 적정 응찰가는 공유지분이라는 별도 조건을 전제로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 아파트 전체를 싸게 취득”
이 사건은 등기상 권리소멸만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준인 2024.06.03 애스티엑스건설주식회사 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정평가 대상 자체가 홍성건의 2분의 1 지분입니다.
최근 12개월 전체 소유권 실거래 평균은 2,738,125,000원, 최신 거래는 3,000,000,000원이고 가격 추세도 19.3% 상승으로 나타납니다. 그렇더라도 본건 최저가 1,560,000,000원이 평균의 57.0%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 말소는 비교적 단순하지만, 공유지분의 환금성·사용관계와 임대관계 미상이 남아 있는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라, 2분의 1 지분에 얼마의 가격을 부여할 것인지입니다.
