📊 110.8% ✅ 인수 0원 📉 -11.6% 🏢 실제 임차인 0명
서울동부지방법원 2025타경52316. 강동렘브란트 9층 909호, 전용 15.86㎡의 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 홍윤기이고 2021.05.28. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2021.11.15. 강서구 압류입니다. 핵심은 그보다 앞선 2021.07.19. 전입을 갖춘 보증금 120,000,000원의 임차권입니다.
형식만 보면 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차권이고, 신건 매각대금 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 먼저 차감하면 임차보증금 배당은 117,520,000원에 그쳐 2,480,000원이 남습니다. 하지만 2026.02.03. 서울보증보험 주식회사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 9층 909호 · 서울특별시 강동구 천호대로177길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.86㎡ · 지상14층 중 9층 |
| 소유자 | 홍윤기 · 2021.05.28. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,035,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2014.02.05 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
| 신고명 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 2021.07.19 / 2021.06.15 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
말소기준권리인 2021.11.15. 강서구 압류 이후 국·강동구·마포구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.19. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조이지만, 원래 대항력은 등기일이 아니라 그보다 앞선 전입일 2021.07.19. 때문에 발생합니다. 다만 이 사건에서는 2026.02.03. 확약이 그 대항력 인수효과를 해당 임차권에 한해 제거합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔는데 신건은 120,000,000원
강동렘브란트 전용 15.86㎡의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 110,666,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 108,300,000원, 최신 거래는 2026.03. 105,000,000원이고 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -11.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.86㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 15.86㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 15.86㎡ | 10건 | 108,300,000원 |
신건의 실질취득액은 확약 반영 후 120,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 108,300,000원의 110.8%로, 최신 거래 105,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -11.6%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 127,035,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당은 2,480,000원입니다. 그러나 2026.02.03. 확약으로 해당 보증금의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 강동역 동측 인근이며, 주변은 아파트·도시형생활주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설과 강동성심병원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 철근콘크리트구조 지하2층·지상14층 건물의 9층 909호입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 도시철도 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다.
- 현황확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조 등은 건축물현황도와 인접 동류형 물건 등을 종합해 평가됐으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 강동렘브란트는 89세대, 사용승인일 2014.02.05이며 경매물건 평균 유찰 횟수 3.4회·매각률 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.03. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서 원본에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복주의. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 표시 대상이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복합산하지 마세요.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당순위를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 실질취득 120,000,000원은 최근12개월 평균 108,300,000원의 110.8%이고 최신 거래는 105,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.6%이므로 전체 평균 110,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 확약이 그대로 유효하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 상태였으므로 내부 상태와 점유관계는 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 물건의 첫인상은 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 신건에서도 2,480,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.02.03. 제출된 확약은 바로 그 임차권에 대해 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 권리상 실질 인수는 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 실질취득 120,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 108,300,000원의 110.8%이고 최신 거래는 105,000,000원, 거래 추세는 -11.6%입니다. 강동렘브란트 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 확약은 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후 가격에서 다시 계산하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
