서울동부지방법원 2025타경52336. 서울 송파구 방이동 193-12, 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 감정가와 신건 최저가는 205,000,000원으로 같고, 매각기일은 2026.09.07입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이피씨베네핏홀딩스입니다. 말소기준은 2023.02.10 강서세무서장의 국세 압류이고, 그 뒤 2024년 국세 압류·강서구 압류와 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “인수 0원”으로 정리하면 안 됩니다. 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 확인되는 점유자 송민영의 전입일은 2022.11.02로, 말소기준 2023.02.10보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 현재 자료만으로 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 193-12 2층202호 · 서울특별시 송파구 양재대로71길 34-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 19.47㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 2017.08.21 |
| 소유자 | 주식회사에이피씨베네핏홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송민영 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
등기상 과거 신탁등기 2건은 각각 이미 말소됐고, 2021년 국민건강보험공단 압류와 2022년 국세 압류도 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.10 국세 압류입니다. 이후 2024.01.16 국세 압류, 2024.10.18 강서구 압류, 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민영 | 202호 | 2022.11.02 | 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 대항력 있음 | 미상 | 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 송민영은 배당요구를 2026.01.13에 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 우선변제권 역시 확정일자 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 송민영 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,330,000원 |
위 배당표는 원자료의 신건 205,000,000원 가정치입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인의 보증금·우선변제 여부가 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 송민영의 임차보증금이 미상인 이상 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 205,000,000원 | 175,000,000원 | 0원 | 26,330,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 14,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 46,436,800원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 164,000,000원, 131,200,000원으로 내려가지만 신청채권 미배당은 각각 14,096,000원, 46,436,800원으로 늘어납니다. 더 중요한 것은 이 표와 별개로 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성이 남는다는 점입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 총액을 계산할 수 없습니다.
⑤ 세금 압류 — 당해세 여부 확인
현재 등기상 남아 있는 압류는 2023.02.10 강서세무서장, 2024.01.16 부천세무서장, 2024.10.18 강서구의 3건입니다. 경매로 소멸하는 등기라도, 세금의 성격과 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 자료에도 국세·지방세가 당해세라면 선순위로 차감되어 후순위 미배당이 발생할 수 있음이 경고되어 있으므로 체납세목과 법정기일 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보가능거리에 지하철 5호선 방이역과 다수 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2017.08.21. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 147.8㎡ · 공시지가 7,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물 표기. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물 등재 내용이 있으나 본건과 관계 없다고 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 송민영의 임대차계약서와 보증금 액수, 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 유무와 배당순위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 175,000,000원 청구의 성격 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하지만 청구액을 임차보증금으로 단정하지 말고 집행권원과 채권원인을 대조해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검토. 동일인의 관계와 실제 점유·임대차 대가 지급 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 3건의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없고 인수금액도 미상이므로 최저가만으로 가격 메리트를 평가하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 다세대 202호의 실제 점유자, 내부 상태, 관리비·공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확정해야 한다
이 물건의 등기상 말소 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 현재의 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2022.11.02 전입 임차인 송민영이 있고, 그 보증금이 미상이라는 점이 결론을 완전히 바꿉니다.
신건 최저가 205,000,000원이든 1회 유찰가 164,000,000원이든, 실제 투자비용은 낙찰가만으로 정해지지 않습니다. 임차인이 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 있으면 매수인이 승계할 수 있기 때문입니다. 게다가 송민영은 신청채권자이기도 하므로 175,000,000원 청구액과 임대차보증금의 관계까지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·채권원인을 확인하기 전에는 실질취득비용도, 적정 입찰가도 확정할 수 없습니다. 이 사건은 가격이 아니라 권리확인이 먼저인 물건입니다.
