서울동부지방법원 2025타경52338. 송파구 마천동 324의 토지 1,363㎡와 지상 건물을 함께 매각하는 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 이곳은 마천4재정비촉진구역 안에 있고, 토지는 업무시설 건부지로 이용되며 건물은 철근코골조칼라철판 2층건물입니다. 사용승인일은 1984.04.11로 기재되어 있습니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저가가 같은 22,538,575,200원입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.01.21 설정된 하나은행 근저당권 6,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 중앙농업협동조합 근저당, 그리핀자산관리대부의 복수 근저당, 개인 근저당, 예지회계법인 가압류, 경매개시결정과 송파구 압류 등은 제공된 소멸 판정상 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 점유·임차관계는 별개입니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건 때문에 ‘인수 0원 확정형’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52338 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 324 · 서울특별시 송파구 성내천로 316 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 업무시설 건부지 · 현황 공실 |
| 토지 | 1,363㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 동부상운주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 22,538,575,200원 / 22,538,575,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에스에셋대부유한회사 / 2,503,493,150원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후가 핵심
과거의 다수 근저당권과 가압류·보전처분은 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2020.01.21 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 본등기상 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2020년 이후 일부 근저당권에는 권리이전·채권질권 등 부기등기가 연결되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 그 원권리와 부기등기의 말소·이전 관계를 등기 원본에서 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울행복택시협동조합 대표 김재경 | 201호 472.24㎡ | 2024.07.31 | 500,000,000원 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이엠에이트 대표 조창진 | 2층 33.3㎡ | 2022.05.23 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서울행복 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
첫 번째와 두 번째 점유자의 신고일은 각각 2024.07.31, 2022.05.23으로 말소기준일인 2020.01.21보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 ‘서울행복’은 주거 용도로 기재되어 있으나 신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 보증금이 얼마인지도 알 수 없으므로 인수액을 임의로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,538,575,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 227,785,752원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 3. 중앙농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 4. 그리핀자산관리대부 근저당 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 5. 그리핀자산관리대부 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 6. 그리핀자산관리대부 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 7. 그리핀자산관리대부 근저당 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 8. 예지회계법인 가압류 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 9. 이문자 근저당 | 1,586,000,000원 | 1,586,000,000원 |
| 10. 조창원 근저당 | 1,564,000,000원 | 1,564,000,000원 |
| 11. 차은숙 근저당 | 571,000,000원 | 571,000,000원 |
| 12. 남맹순 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 13. 김성경 근저당 | 2,207,500,000원 | 2,207,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,291,289,448원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 19,019,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,291,289,448원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마천4재정비촉진구역 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마천역과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 1,363㎡, 지목 대, 평지·사다리형·광대세각이며 공시지가는 ㎡당 7,957,000원입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 도로 저촉 기재가 있습니다.
- 건물상태. 감정평가상 현황 공실이고, 매각 비고에는 지상 건물이 모두 공실로 폐가라고 기재되어 있습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 감정가 22,538,575,200원의 대형 토지·근린시설 물건이고 현황 공실·폐가이며 재정비촉진구역 안에 있어, 일반 주거형 경매보다 매수자층과 사업성 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 감정평가에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 허가구역과 2025.10.01~2026.12.31 아파트 용도 한정 허가구역이 함께 기재되어 있습니다. 본 물건 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 최우선 확인. ‘서울행복’의 실제 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 대조해야 합니다.
- 공실·폐가와 점유기재 불일치 확인. 건물 전부가 공실·폐가라는 기재와 임차·점유 3건이 함께 존재하므로 명도 난도를 현장 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 신건 최저가 22,538,575,200원은 감정가 100%입니다. 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 상태에서 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 재정비촉진구역 권리 확인. 마천4재정비촉진구역 내 물건이므로 정비사업 진행 단계와 토지·건물의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권·담보권 이전관계 확인. 신청채권자 청구액 2,503,493,150원이 배당 시나리오상 0원으로 나타나는 이유를 경매기록과 근저당권 이전·말소 등기에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 회차 채권은 전액 배당되지만 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘점유와 사업성’이 승부처
이 사건은 등기부만 보면 비교적 선명합니다. 2020.01.21 하나은행 근저당 6,000,000,000원이 말소기준이고 그 뒤의 본등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 숫자를 그대로 안전판으로 받아들이면 안 됩니다. ‘서울행복’ 주거 점유의 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성 자체가 미확정이고, 건물은 한편으로 전부 공실·폐가라고 기재되어 있어 점유자료와 현황 사이의 대조가 필요합니다.
가격 측면에서도 감정가 22,538,575,200원이 시세 대비 어떤 수준인지 판단할 직접 실거래 기준이 없습니다. 여기에 재정비촉진구역 내 1,363㎡ 대형 토지·근린시설, 현황 공실·폐가, 신청채권자 배당관계 확인 이슈까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸 = 안전한 신건”으로 단순화할 대상이 아니라, 대항력 미상 점유 해소 → 실제 점유 확인 → 정비사업·사업성 및 적정가격 검증 순서로 접근해야 하는 사건입니다.
