창원지방법원 2025타경30976. 진주시 강남동 199-6 소재 주택 및 토지에 대한 경매입니다. 사건의 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 주요 건물의 이용상태는 주택이며, 일부는 시멘트블록조 슬래브지붕의 단층 건물입니다. 일반적인 공동주택 한 세대와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
등기상 권리의 기준점은 2015.05.26 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 63,600,000원이고, 이후 같은 조합의 추가 근저당권과 강인숙의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 매각으로 소멸하는 채권액이 크다는 사실과 매수인이 부담할 금액이 크다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 사건에서 예상 미배당 채권은 상당하지만, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
문제는 물건의 현황입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함한 일괄매각이 명시되어 있고, 일부 건물의 멸실과 면적 불일치가 적혀 있습니다. 차량 진입도 불가능하며 장기간 공가 상태였다는 감정 의견까지 있어 저렴해 보이는 매각가격보다 현장 상태의 불확실성이 더 큰 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 강남동 199-6 제325호 도로명주소: 경상남도 진주시 진주대로891번길 46-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 |
| 토지 | 지목 대 · 152.0㎡ · 일반상업지역 |
| 건물 현황 | 기호 2-1·2-2 현황 멸실 · 기호 2-3·2-4 주택 |
| 소유자 | 한양근 |
| 감정가 | 156,345,800원 |
| 최저매각가 | 26,277,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 | 진주원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 70,312,436원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.26 진주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리의 흐름을 보면 과거 압류와 근저당권, 공매 및 경매 이력이 함께 나타납니다. 2006년에 설정된 배향옥의 190,000,000원 근저당권과 이영옥의 70,000,000원 근저당권은 2015년 공매를 원인으로 이미 말소됐습니다. 진주시와 국가기관의 과거 압류도 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
현재 경매의 말소기준은 2015.05.26 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 조합의 2015.11.30 추가 근저당권 19,200,000원과 2023.09.01 강인숙 근저당권 50,000,000원, 2025.06.30 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 후순위 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 26,277,000원입니다. 감정가 156,345,800원 대비 16.81% 수준으로, 이미 5회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가와 큰 차이가 있지만, 감정가 자체가 현재 상태의 시장가격을 보장하는 것은 아닙니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 일부 건물이 멸실되고, 실제 면적과 공부상 면적이 다른 부분이 존재합니다. 차량 진입이 불가능하고 장기간 공가 상태라는 점까지 고려하면 현재 매각대금이 실제 부동산 가치보다 낮은지 판단하기 위한 현장 확인과 별도의 가치 검토가 필수입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 26,277,000원 | 16.81% | 107,395,986원 |
| 6회 유찰 시 | 18,393,900원 | 11.76% | 115,137,190원 |
| 7회 유찰 시 | 12,875,730원 | 8.24% | 120,556,033원 |
6회·7회 유찰 가격은 시나리오이며 실제 후속 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당은 배당 시뮬레이션에 따른 금액으로 매수인 인수액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 872,986원 |
| 1. 을구 4번 · 진주원예농업협동조합 근저당 | 63,600,000원 | 25,404,014원 |
| 2. 을구 5번 · 진주원예농업협동조합 근저당 | 19,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 · 강인숙 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 132,800,000원 | 25,404,014원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 107,395,986원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 872,986원을 제외한 25,404,014원이 진주원예농업협동조합의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자들에게 돌아갈 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액 70,312,436원도 전액 충족되지 않습니다.
전체 채권최고액 기준 미배당은 107,395,986원이지만 이는 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
예상배당은 근저당권 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 실제 채권원리금, 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 배당요구 관계 등에 따라 배당금액과 순위는 달라질 수 있습니다. 인수액 0원 역시 확인된 권리 및 시뮬레이션 기준으로, 미확인 점유관계에 대한 보증은 아닙니다.
④ 입지·건물 현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 경상남도 진주시 강남동 소재 진주일동미라주아파트 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통과 접근성. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐지만, 본건까지 차량 진입은 불가능합니다. 현장 출입 동선 및 진입권원 확인이 필요합니다.
- 토지 이용현황. 토지 면적은 152.0㎡, 지목은 대이며 일반상업지역에 속합니다. 평지의 가로장방형 토지로 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 토지의 실제 매각범위와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물의 멸실. 건물 기호 2-1 및 2-2는 현황 멸실된 것으로 평가됐습니다. 공부상 건물과 실제 현존 건물의 범위를 구분해야 합니다.
- 건물의 면적 차이. 기호 2-3은 공부상 37.62㎡, 현황 57.5㎡로 서로 다릅니다. 이 차이와 관련한 건축물 현황, 행정상 처리 및 실제 사용 가능 범위는 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 기호 2-3 및 2-4는 시멘트블록조 슬래브지붕의 단층 주택입니다. 벽지·장판지 마감과 새시 창호 등이 기재되어 있으며, 일부 목재이중창 구조도 확인됩니다.
- 공가 및 설비 상태. 건물이 장기간 공가 상태로 방치되어 있었으며, 잠금장치 등으로 인해 설비 유무와 정상 작동 여부를 확인할 수 없었다고 평가됐습니다. 전기·수도 등 설비와 보수 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)에 속하고, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 610,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 차량 접근 제한, 장기 공가, 건물 멸실 및 면적 차이가 확인됩니다. 5회 유찰이라는 경매 결과까지 고려하면 환금성과 적정 매수가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)의 포함 범위를 확인하고 매각 대상이 되는 각 건물의 실제 상태를 점검하세요.
- 멸실 건물 확인. 기호 2-1·2-2의 멸실 상태가 공부 및 매각대상에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 면적 불일치 확인. 기호 2-3의 공부상 37.62㎡와 현황 57.5㎡ 차이를 건축물대장과 현장 실측 등으로 대조하세요.
- 현장 진입과 접근성 확인. 차량 진입이 불가능한 것으로 평가된 만큼 실제 도보 출입 경로와 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 장기 공가 및 설비 점검. 잠금장치 등으로 확인되지 않았던 설비의 설치 여부와 작동 상태를 점검하고, 필요한 보수·정비 비용을 파악하세요.
- 임대차·점유 확인. 임차인 명세가 없는 것과 임대관계가 확정적으로 없는 것은 다릅니다. 현재 점유 상태, 임차인의 존재 여부, 대항력 및 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 과거 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고 기록과 2015년 공매에 따른 소유권 이전 경위를 확인하고, 현재 매각절차에 영향을 주는 미해결 사항이 있는지 살펴보세요.
- 배당액과 인수액 구분. 채권 미배당 107,395,986원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 등기상 권리 외의 인수 가능성은 별도로 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 26,277,000원을 감정가와 비교하는 데 그치지 말고, 건물 상태·토지 이용 가능성·정비비용과 독립적인 시장가치 검토를 반영하세요.
- 최신 매각조건 및 원본 확인. 매각기일 2026.11.02 기준 진행 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%”가 안전한 매수가격이라는 뜻은 아니다
이 사건은 채권 미배당이 많아도 매수인 인수액은 0원으로 산정되는 구조입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 담보권이 매각으로 소멸한다는 점은 권리분석상 긍정적입니다.
하지만 부동산 자체를 보면 평가가 달라집니다. 5회 유찰, 일부 건물 멸실, 공부·현황 면적 불일치, 차량 진입 불가, 장기간 공가 및 설비 상태 미확인이 동시에 존재합니다. 임대관계 역시 미상이고 실거래 비교 시세도 확인되지 않기 때문에, 낮은 최저매각가만으로 투자 매력을 인정할 수 없습니다.
감정가 156,345,800원에 비해 최저매각가 26,277,000원은 크게 낮지만, 중요한 질문은 할인율이 아닙니다. 실제로 어떤 토지와 건물을 취득하며, 그 상태로 얼마나 활용할 수 있는가입니다.
결론은 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하나, 물건 현황과 환금성 위험이 커 현재 가격만으로 응찰을 결정하기 어려운 고위험 물건입니다. 현장 상태, 매각범위, 점유관계와 이용 가능성을 검증하기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.
