창원지방법원 2025타경30976. 진주시 강남동 199-6 소재 토지와 제325호 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 사건의 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 현재 최저매각가는 37,538,000원으로 감정가 156,345,800원의 약 24.0%까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계만 보고 저가 매수 기회로 단정할 성격은 아닙니다. 감정평가상 일부 건물은 멸실됐고, 제시외 건물은 매각에 포함되며, 건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡와 현황 57.5㎡가 서로 다릅니다.

권리의 기준점은 2015년 5월 26일 진주원예농업협동조합의 근저당권 채권최고액 63,600,000원입니다. 이후 같은 조합의 추가 근저당 19,200,000원, 강인숙 근저당 50,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 신고된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2015.05.26. 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 해석 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 37,538,000원이고 감정가 대비 약 24.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 26,276,600원, 6회 유찰 시 18,393,620원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

오히려 가격 판단에서 먼저 볼 것은 4회 유찰과 물건 자체의 환금성입니다. 감정평가상 본건까지 차량 출입이 불가능하고, 건물은 장기간 공가 상태로 방치되어 설비 유무와 정상작동 여부 확인도 불가능한 상태입니다. 일부 건물은 현황상 멸실됐고, 건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡와 현황 57.5㎡가 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,538,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 132,800,000원 중 36,462,316원이 배당되고, 미배당은 96,337,684원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

④ 건물·토지 상태 — 서류보다 현장이 중요하다

• 이용상태. 건물 기호 2-3과 2-4는 주택으로 평가되어 있습니다.
• 멸실. 건물 기호 2-1, 2-2는 현황상 멸실되었습니다.
• 면적 차이. 건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 조사되었습니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
• 구조. 현존 건물은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
• 공가 상태. 장기간 공가 상태로 방치되고 잠금장치가 있어 설비 유무와 정상작동 여부 확인이 불가능했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주일동미라주아파트 남측 인근의 기존주택지대로, 단독주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 지역의 일반적인 교통사정은 보통이나, 본건까지 차량 출입은 불가능합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 152.0㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.
• 공시지가. 610,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 접근성. 차량 출입이 불가능한 실제 진입 동선과 주차·운반 여건을 직접 확인하세요.
• 멸실 범위. 기호 2-1, 2-2 멸실 상태와 일괄매각 범위가 현장에서 어떻게 구분되는지 확인하세요.
• 면적 차이. 기호 2-3의 공부상 37.62㎡와 현황 57.5㎡ 차이가 실제 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’의 위치·구조·상태를 대조하세요.
• 설비 상태. 장기간 공가로 확인되지 않은 전기·수도·배수 등 설비 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 개별주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘왜 네 번 유찰됐는가’가 핵심

이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2015.05.26. 진주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 등기권리는 매각으로 소멸하며 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 이미 4회 유찰됐고, 차량 출입 불가·장기간 공가·일부 건물 멸실·현황면적 차이·제시외 건물·공매공고 이력이 함께 존재합니다.

최저가 37,538,000원은 감정가의 약 24.0%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 승부처는 현장성과 환금성입니다.