서울동부지방법원 2025타경52357. 송파구 방이동 잠실헤리츠 5층 515호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 도진태로, 2024.03.29. 매매를 원인으로 거래가액 203,000,000원에 취득했고 2024.04.08. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 과거 국민은행 근저당권 117,600,000원은 2021.03.15. 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.11.14. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 2025.01.13. 등기된 신나현의 주택임차권입니다. 보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2022.11.29., 확정일자 2022.11.30., 전입·점유개시일 2023.01.09.로 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 그러나 이 사건에는 그 일반론을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52357 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠 5층 515호 · 도로명주소 서울특별시 송파구 위례성대로2길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 16층 건물 내 5층 515호 |
| 임차범위 | 건물 5층 515호 20.97㎡ 전부 |
| 소유자 | 도진태 · 2024.03.29. 매매 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,913,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
2017년 코리아신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 국민은행의 채권최고액 117,600,000원 근저당도 2021.03.15. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 경매 기준권리는 2025.11.14. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 신나현의 주택임차권은 일반적인 경우라면 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 미상 기재를 분리해 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신나현 | 건물 5층 515호 20.97㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 내용없 | 주거 · 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
신나현은 2023.01.09. 전입·점유를 시작했고 2022.11.30. 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 했습니다. 이 자체만 보면 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 확약 때문에 그 일반 계산을 실제 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 기계적 인수액과 ‘실질 인수’를 구분
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 0원 | 신나현 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 36,729,600원 | 신나현 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 69,543,680원 | 신나현 실질 인수 0원 |
36,729,600원·69,543,680원은 대항력 있는 신나현의 보증금 미배당분을 기계적으로 계산한 시나리오 값입니다. 2026.06.26. 확약에 따라 신나현은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실제 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 별도 미상 기재에는 이 확약이 적용되지 않습니다.
④ 가격 판단 — 현재 시세를 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 208,000,000원이고, 등기부상 확인되는 도진태의 2024.03.29. 거래가액은 203,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 거래가보다 5,000,000원 높습니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 이 한 건의 2024년 거래만으로 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 신나현 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,913,173원 | 4,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 208,000,000원 가정에서는 신나현 보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 4,288,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 203,625,173원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 몽촌토성역 남동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·근린생활시설·공원·아파트 단지가 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 몽촌토성역, 지하철 9호선 한성백제역 및 다수 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물의 5층 515호로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 574.2㎡, 공시지가 14,610,000원/㎡이며 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 북동측·북서측·남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접하고, 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 신나현 보증금 200,000,000원 전부에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 미상 기재 확인. 전입일·보증금이 미상인 별도 기재는 대항력 가능·미상입니다. 신나현 확약과 별개로 최신 명세서와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가 208,000,000원과 2024년 거래가 203,000,000원만으로 현재 시세 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 208,000,000원 매각 가정에서 신나현은 200,000,000원 전액 배당되지만 주택도시보증공사의 청구액 207,913,173원 중 대부분이 미배당으로 남습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖까지 지워주진 않는다”
이 사건의 가장 큰 권리 문제였던 신나현의 200,000,000원 임차보증금은 2026.06.26. 확약으로 방향이 크게 달라졌습니다. 대항력을 포기하고 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 신나현에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 유찰 시 시나리오에 표시되는 36,729,600원·69,543,680원을 실제 인수액으로 봐서는 안 됩니다.
다만 별도의 미상 임차기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능하고, 신나현 확약의 적용 대상도 아닙니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 208,000,000원이 2024년 등기부 거래가 203,000,000원보다 높다는 사실 외에 최근 12개월 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 유보해야 합니다. 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소, 남은 미상 기재와 현재 시세는 추가 확인”입니다.
