서울동부지방법원 2025타경52378. 서울 강동구 길동 342-5, 4층 규모 철근콘크리트조 건물의 2층 202호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김수현이고, 2008년 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2018년 김병용 지분 2분의 1을 증여받은 흐름이 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025.05.12. 접수된 우리금융캐피탈 가압류 48,044,213원입니다. 이후 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 한국투자저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장 방문 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 “등기상 인수 0원”과 “현실의 점유·임차관계까지 확인 완료”는 같은 뜻이 아닙니다. 이 다세대는 입찰 전에 실제 점유자와 전입·확정일자 등 임차관계를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 342-5 2층202호 · 도로명 서울특별시 강동구 양재대로124길 70-10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 44.32㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김수현 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 53,048,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2002.04.24 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 갑구 7번 우리금융캐피탈 가압류입니다. 2025.11.19. 같은 채권자에 의한 강제경매개시결정이 이어졌고, 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈 18,719,737원 가압류, 한국투자저축은행 9,414,436원 가압류가 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 표본은 2건
면적이 유사한 최근 실거래는 2건입니다. 2025.04. 2층 45.45㎡가 204,000,000원, 2025.12. 3층 45.45㎡가 250,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 227,000,000원이고, 현재 최저가 205,000,000원은 그 평균의 90.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.45㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 45.45㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 227,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 최근 평균보다 22,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래가 단 2건이고, 그중 2025.04. 2층 거래는 204,000,000원으로 현재 최저가 205,000,000원과 불과 1,000,000원 차이입니다. 따라서 최근 평균 227,000,000원만 근거로 “확실히 싸다”고 판단하기보다, 2.04억~2.50억이라는 거래 편차와 적은 표본 수를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 48,044,213원 | 48,044,213원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 18,719,737원 | 18,719,737원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 9,414,436원 | 9,414,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,151,614원 |
배당표에 반영된 채권액 76,178,386원은 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이고, 소유자 잔여액은 125,151,614원입니다. 다만 채권액이 미상인 항목과 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 205,000,000원 | 76,178,386원 | 125,151,614원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 76,178,386원 | 84,725,614원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 76,178,386원 | 52,384,814원 | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원으로 내려가도 반영된 채권액 76,178,386원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 계산은 현재 반영된 배당 항목 기준이므로, 실제 임차관계나 미상 채권액 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 서측 인근으로 소규모 상가·단독주택·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 기본 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 4,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모 다세대이고 최근 실거래 표본은 2건입니다. 거래가 204,000,000원과 250,000,000원으로 편차가 있어 가격 판단 시 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계 미상·폐문부재이므로 전입세대열람, 확정일자, 현황조사 원본과 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 평균 227,000,000원만 보지 말고 2층 실거래 204,000,000원도 함께 보세요. 현재 최저가 205,000,000원은 이 거래와 거의 같습니다.
- 배당 미상항목. 강제경매개시결정 채권액과 국민건강보험공단 압류 채권액 등 미상 금액은 실제 배당표에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재되어 있으므로 해당 물건에 대한 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도면에 의한 평가이므로 실제 내부 상태·수선비 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 가격
이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2025.05.12. 우리금융캐피탈 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균 227,000,000원에 비해 최저가 205,000,000원이 낮습니다.
하지만 최근 거래가 단 2건이고, 같은 2층의 2025.04. 거래가 204,000,000원이라는 점을 보면 현재 205,000,000원이 압도적인 할인 가격이라고 하기는 어렵습니다. 더 중요한 것은 감정평가상 임대관계 미상·폐문부재라는 점입니다. 결론은 등기상 권리는 합격, 가격은 보통 이상, 점유·임차 확인은 필수. 이 세 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
