서울동부지방법원 2025타경52420. 광진구 중곡동 56-18, 56-19 소재 건물의 제5층 제501호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건축물현황도상 방2·거실·주방·욕실·베란다 등의 구조이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층, 사용승인일은 2020.09.24입니다.
권리의 핵심은 2023.02.08 설정된 이동근의 근저당권 240,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤 안양농업협동조합 근저당 1,080,000,000원과 롯데카드·세이푸드 가압류, 광진구·국민건강보험공단 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 을구 3번 조우철의 주택임차권등기를 인수권리로 따로 명시하고 있어, 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52420 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 56-18 5층501호 · 도로명 서울특별시 광진구 긴고랑로 103 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·거실·주방·욕실·베란다 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 내 제5층 제501호 · 사용승인 2020.09.24 |
| 소유자 | 차종호 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 ‘인수 명시’ 임차권을 따로 봐야 한다
2020년 신탁등기는 같은 해 말소되어 현재 쟁점이 아닙니다. 2023.01.06 민천식 가압류 310,000,000원 역시 2023.12.18 해제되어 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.08 이동근 근저당권 240,000,000원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 단정하지 말고, 인수 명시를 우선 확인
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조우철 | 건물5층 501호 34.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 명시 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조우철은 등기상 임대차계약일·확정일자·주민등록일자·점유개시일자가 적혀 있지만, 현재 대항력 여부가 확정 기재되어 있지는 않으므로 본 보고서에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 분류합니다. 다만 대항력 판정과 별개로 매각물건명세서가 해당 주택임차권을 인수권리로 명시한 사실은 직접 반영해야 합니다.
또한 별도로 ‘공사’라는 주거 관련 표시가 있으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 有로 단정할 수 없고, 반대로 아무 위험이 없다고도 볼 수 없습니다. 조우철 임차권 외의 추가 인수 가능성까지 원문 대조가 필요한 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 1. 근저당 · 이동근 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 142,754,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,629,997원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 세이푸드 | 7,807,500원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,672,437,497원 중 채권자 예상배당은 382,754,000원, 미배당은 1,289,683,497원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 권리검토가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 389,000,000원 | 382,754,000원 | 1,289,683,497원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 311,200,000원 | 306,043,200원 | 1,366,394,297원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 248,960,000원 | 244,674,560원 | 1,427,762,937원 | 0원 |
최저가가 내려가는 것 자체는 확인되지만, 이 사건은 유찰률만 보고 가격 메리트를 평가할 수 있는 구조가 아닙니다. 조우철 주택임차권 인수 범위를 먼저 확정해야 하며, 별도 ‘공사’ 점유자의 보증금·전입·대항력도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근의 도시형생활주택으로, 간선도로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택·다세대주택 등이 있는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5·7호선 군자역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 7m의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 개별난방, 13인승·1,000kg 승강기, 소화전, CCTV 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·조망가로특화경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 기재되어 있습니다.
- 건축 관련. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물 등재가 있으나 본건과 관계없음이라고 기재되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 원문 확인. 을구 3번 조우철 주택임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있으므로 정확한 인수 범위와 보증금 반환책임을 매각물건명세서 원문에서 최우선 확인해야 합니다.
- 조우철 대항력 확인. 임대차계약일 2022.09.13, 확정일자 2022.09.19, 주민등록·점유개시 2022.10.26의 기재와 실제 점유·전입 유지 여부를 대조해야 합니다.
- ‘공사’ 점유 확인. 보증금·전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 조우철 외의 추가 인수위험 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리 판단. 현재 배당계산상 매수인 인수액 0원이라는 숫자만으로 인수권리가 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 신청채권자 배당. 주택도시보증공사의 청구액 320,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 기록을 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3.89억”이 아니라 “인수 후 얼마인가”를 봐야 한다
이 사건의 핵심은 말소기준 이후의 근저당·가압류가 소멸한다는 평범한 결론이 아닙니다. 매각물건명세서가 보증금 320,000,000원의 조우철 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점입니다. 조우철 보증금이 전액 승계되는 기준이라면 신건 최저가 389,000,000원에 낙찰받아도 실질취득 부담은 709,000,000원입니다.
여기에 ‘공사’라는 별도 주거 관련 표시의 보증금과 전입신고일도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸 = 안전”으로 단순화할 수 없는 사건입니다. 응찰 판단의 순서는 가격 할인보다 먼저 조우철 인수범위 확정 → 별도 점유자 확인 → 실질취득액 재계산입니다.
