서울동부지방법원 2025타경52448. 광진구 중곡동 39-28의 지하 1층·지상 2층 벽돌조 슬래브지붕 단독(다가구)주택과 토지입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택 2가구, 2층도 2가구, 지층도 2가구로 이용 중입니다. 문제는 건물 형태보다 권리의 순서입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.01.11. 삼성카드 가압류 8,537,039원인데, 그보다 앞서 2022.05.11. 설정된 주식회사파인드폼의 전세권 200,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세서 역시 이 전세권과 이후 일부 임차권등기를 매수인 인수권리로 직접 적시하고 있습니다.

또한 임차인 자료에는 이한별·이미나·김찬혁·장은주가 확인됩니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이한별 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이한별·이미나는 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리하는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 본다

임차인·승계 현황

실제 임차인은 4명입니다. 한국토지주택공사 120,000,000원은 이한별 보증금의 대위·승계로 표시된 중복 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사의 120,000,000원은 이한별 관련 대위·승계 금액으로, 실제 임차인 수와 보증금을 계산할 때 별도로 중복 합산하지 않습니다.

② 실질취득 구조 — 최저가 843,014,800원으로 끝나지 않는다

이 사건에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다는 판단은 할 수 없습니다. 대신 반드시 볼 숫자는 실질취득가입니다. 현재 회차의 최저가는 843,014,800원이지만, 명세서상 인수권리와 선순위 임차인의 미배당 잔액이 확인되면 매수인의 경제적 부담은 843,014,800원 + 실제 인수잔액이 됩니다.

특히 이한별과 이미나는 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일은 각각 2021.11.15, 2021.12.06으로 말소기준 2024.01.11보다 빠르지만, 확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 이들의 미배당 잔액을 숫자로 계산해 더하는 것도 불가능합니다. 모르는 금액을 0원으로 놓는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 843,014,800원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 245,320,862원 중 245,320,862원이 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 명세서상 인수권리 문구는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립정신건강센터 남서측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중곡역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 지층·1층·2층이 각각 다가구주택 2가구로 이용 중인 단독(다가구)주택입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층, 사용승인일 1991.08.01. 도시가스 개별난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 현황 주거용 건부지이며, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건입니다. 감정평가서는 인접 토지와의 경계·정확한 위치·면적 확인을 위해 별도 측량이 필요할 수 있다고 적고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 및 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31 내역이 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 5번부터 원문 확인. 주식회사파인드폼 전세권은 2022.05.11. 설정, 전세금 200,000,000원, 2층 일부 24㎡(201호)입니다. 명세서가 인수권리로 명시한 만큼 현재 존속·배당·말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
• 을구 6·7·8번 인수 문구 대조. 김찬혁 임차권, 한국토지주택공사 임차권 2건이 명세서상 인수권리로 적혀 있습니다. 배당 시뮬레이션과 법률상 인수 결과를 동일시하지 마세요.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 이한별 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금처럼 또 더하면 안 됩니다.
• 미상 임차인 2명 확인. 이한별·이미나는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 장은주 배당 결과 확인. 장은주는 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.13, 보증금 100,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 모델은 전액 배당하지만 실제 배당결과를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·경계 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 감정평가서도 경계·위치·면적에 대한 재확인과 필요시 측량을 권고하고 있습니다.
• 시세 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 최저가가 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 사건은 먼저 실질 인수액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

맺으며 — “배당표의 0원 인수 ≠ 권리상 0원 확정”

이 사건은 신건이고 최저매각가는 843,014,800원입니다. 하지만 가격보다 먼저 해결해야 할 것이 권리입니다. 말소기준 2024.01.11보다 앞선 전세권이 있고, 실제 임차인 4명 가운데 일부는 말소기준 전 전입자이며, 매각물건명세서는 을구 5·6·7·8번을 인수권리로 직접 적고 있습니다. 한국토지주택공사 120,000,000원은 이한별 보증금의 승계이므로 중복 합산하지 않아야 하지만, 이한별·이미나의 보증금 자체가 미상이라는 불확실성은 그대로 남습니다.

현재 매각가 가정에서는 배당 여력이 충분해 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 나오지만, 그 숫자 하나로 결론을 내릴 사건은 아닙니다. 실질취득가 = 843,014,800원 + 실제 인수잔액. 그 실제 인수잔액이 확정되기 전에는 가격 메리트도, 안전성도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 신건 할인 여부가 아니라 인수권리 4건과 미상 임차인의 잔액을 입찰 전에 얼마나 정확히 잠그느냐입니다.