서울동부지방법원 2025타경52454. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1303호입니다. 사건 표기는 아파트이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형), 전용면적은 14.0075㎡입니다. 소유자 이수국은 2021년 5월 14일 매매를 원인으로 239,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건은 소유권보다 임차권의 날짜가 더 중요합니다. 임차인 이숙정은 2021년 6월 29일 전입했고 2021년 6월 21일 확정일자를 받았으며, 2023년 4월 28일 보증금 239,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 그보다 뒤인 2023년 9월 20일 강동세무서장 압류입니다. 따라서 이숙정의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0075㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.05.14 매매 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 239,000,000원 |
| 경매채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이숙정 | 13층 1303호 14.0075㎡ 전부 | 239,000,000원 | 2021.06.29 / 2021.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
이숙정은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 배당을 받는다고 해서 보증금이 전액 회수되지 않는 경우 남은 금액까지 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 매각가 228,000,000원 가정에서 집행비용 3,992,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 224,008,000원이 배당돼, 보증금 중 14,992,000원이 미배당으로 남습니다. 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 239,000,000원으로 봐야 한다
전체 12건의 실거래 평균은 229,083,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 223,000,000원~239,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 202,000,000원과 최신 거래 202,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
표면 최저가 228,000,000원도 최근 시세 202,000,000원의 112.9%입니다. 여기에 대항력 보증금 인수형 구조까지 반영하면 경제적 판단 기준은 약 239,000,000원으로 올라가 최근 시세의 약 118.3%입니다. 최근 거래보다 약 37,000,000원 높은 수준이므로, 전체 평균 229,083,333원과 비슷해 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 228,000,000원 | 14,992,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 182,400,000원 | 59,953,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 145,920,000원 | 95,922,880원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수 자체보다 대항력 임차보증금의 미배당 인수 구조가 가격 판단의 우선순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 이숙정 보증금 | 239,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인에게 224,008,000원이 배당되고 보증금 부족분 14,992,000원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동경찰서 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설·학교가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 14.0075㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물의 13층입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로 및 남서측 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 표기돼 있으며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 739.8㎡, 공시지가 7,914,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대이고 사용승인 관련 기준일은 2021.04.23입니다. 동일 면적 실거래는 12건이며 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 최우선 확인. 현재 회차 예상 인수는 14,992,000원이며, 1회 유찰 시 59,953,600원, 2회 유찰 시 95,922,880원으로 증가합니다.
- 시세 기준을 바꾸지 말 것. 전체 12건 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원과 -12.8% 추세를 우선해서 보세요.
- 실질취득 기준. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 표면 최저가가 아니라 보증금 수준인 약 239,000,000원을 중심으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2023.04.28 접수된 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.05.20 민간임대주택 등록 부기가 있으므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 인도·점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획 표기를 입찰 시점의 원문과 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 228,000,000원인 신건이지만, 그 숫자만으로 접근하면 핵심을 놓칩니다. 이숙정의 보증금 239,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 회차에서도 14,992,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수 예상액이 59,953,600원, 95,922,880원으로 커집니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원, 최근 추세는 -12.8%입니다. 따라서 경제적 기준인 약 239,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 이 물건은 “유찰을 기다리면 싸지는 물건”이 아니라 “유찰될수록 임차보증금 인수가 커지는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 보면 신건 단계의 매력도는 낮습니다.
