서울동부지방법원 2025타경52457. 강동구 성내동 ‘에스아이팰리스센트럴성내’ 8층 801호, 전용 14.0675㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 이수국은 2021년 5월 14일 매매를 원인으로 거래가액 233,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 주택에는 2021년 5월 18일 계약한 임차인 박정진의 보증금 233,000,000원이 걸려 있습니다. 박정진은 2021년 6월 25일 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021년 5월 18일 받아, 2023년 9월 20일 압류보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 얼마인가”가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 얼마나 전액 배당되는가가 실질취득비용을 결정합니다. 현재 회차에서는 238,000,000원에 매각된다고 가정할 때 집행비용 4,132,000원 다음으로 임차인에게 233,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 반대로 1회·2회 유찰 시에는 데이터상 매수인 인수액이 각각 46,065,600원, 83,612,480원으로 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0675㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이수국 (2021.05.14 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
| 규모 | 82세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.09.20 강동세무서장 압류입니다. 임차인 박정진의 전입·점유는 2021.06.25, 확정일자는 2021.05.18이고 임차권등기도 2023.05.18 접수되어 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정진 | 8층 801호 14.0675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 233,000,000원 | 2021.06.25 | 2021.05.18 | 2023.05.18 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 박정진 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세는 202,000,000원, 신건은 117.8%
이 물건과 면적이 매칭되는 에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡대 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 이 수치에는 2021~2022년 223,000,000원~239,000,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최신 거래는 2025년 8월 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 202,000,000원입니다. 반면 현재 최저가와 실질취득가는 238,000,000원으로, 최근 시세의 117.8%입니다. 최근 시세가 과거 거래보다 12.8% 낮아진 하락 추세인 점까지 고려하면, 전체 평균 229,083,333원만 보고 가격 메리트를 평가해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 박정진 보증금 | 233,000,000원 | 233,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 238,000,000원 가정에서는 박정진의 보증금 233,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 868,000원이 배당되고 232,132,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 238,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 190,400,000원 | 46,065,600원 | 미배당 보증금 승계 발생 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 152,320,000원 | 83,612,480원 | 최저가 하락만큼 인수가 확대 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간부터 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 따라서 190,400,000원이나 152,320,000원이라는 최저가만 최근 시세 202,000,000원과 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 시세 비교의 기준은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 14.0675㎡입니다.
- 입지. 서울강동경찰서 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택과 관공서·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 8층이며 사용승인일은 2021.04.23입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 각종 토지이용계획 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 82세대의 소형 원룸형 주택이고, 경매 관련 평균 유찰 횟수가 4.1회로 나타나 가격에 민감한 물건으로 볼 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 박정진 보증금 233,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 반드시 최종 배당관계와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 내려가지만 각각 46,065,600원·83,612,480원의 인수액이 발생합니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이며 현재 최저가 238,000,000원은 그 117.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -12.8% 추세이므로 전체 평균 229,083,333원을 단독 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 전용 14.0675㎡의 도시형생활주택(원룸형)이라는 용도 특성을 감안해 실제 매수층과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.05.20 민간임대주택 등록에 관한 부기사항이 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 별개다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 박정진은 전입·점유와 확정일자가 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 233,000,000원입니다. 현재 신건 238,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 그러므로 낮아진 최저가를 그대로 시세와 비교하는 방식은 맞지 않습니다.
가격 측면도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 202,000,000원인데 현재 실질취득가는 238,000,000원, 즉 최근 시세의 117.8%입니다. 최근 거래 추세도 -12.8%이고 경매 평균 유찰은 4.1회입니다. 권리는 인수형, 신건 가격은 최근 시세 이상, 유찰 후에는 미배당 보증금 승계가 커지는 구조이므로 가격만 낮아지는 모습을 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
