서울동부지방법원 2025타경52467. 송파구 잠실동 잠실아이파크 4층 420호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 2013.12.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층·지상10층 건물의 4층에 위치하며, 현재 등기부상 소유자는 김광학입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 268,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.07.입니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2020.05.15. 설정된 우리은행 근저당권 168,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 우리카드·롯데카드·에스비아이저축은행의 가압류와 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 두 임차 내역 중 하나는 후순위가 확실하지만, 나머지 하나는 전입일이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 4층 420호 · 서울특별시 송파구 올림픽로8길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 건물 | 2013.12.27. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하6층, 지상10층 중 4층 420호 |
| 소유자 | 김광학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2020.05.15. 우리은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 2025년에 설정된 우리카드 45,322,506원, 롯데카드 27,342,808원, 에스비아이저축은행 78,792,612원의 가압류는 모두 후순위이고, 2025.12.05. 강제경매개시결정과 2026.04.28. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2건
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서용준 | 420호 24.42㎡ | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 인베스트 | 주거 | 미상 | 10,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
서용준은 전입신고일이 2024.01.17.로 말소기준권리인 2020.05.15.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 800,000원입니다.
반면 ‘인베스트’는 주거 사용, 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확인 결과에 따라 매수인의 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 45,322,506원 | 45,322,506원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 27,342,808원 | 27,342,808원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 78,792,612원 | 22,782,686원 |
| 6. 경매개시결정 · 김은기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 에이치에프더블유오삼비유동화전문 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 519,457,926원 중 채권자 배당액은 263,448,000원, 미배당은 256,009,926원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 특히 전입일 미상 임차관계의 권리확인 결과에 따라 실제 배당·인수 구조는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 등기상 후순위는 소멸
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 268,000,000원 | 256,009,926원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 214,400,000원 | 308,859,526원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 171,520,000원 | 351,139,206원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서 이미 총 채권액이 매각가를 크게 웃돌아 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 1회·2회 유찰 시에도 배당모형상 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 어디까지나 등기상 후순위 권리와 현재 배당모형을 기준으로 한 결과이고, 전입일 미상 임차인의 대항력 여부까지 확정한 결과는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.
- 위치. 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ‘종합운동장역’ 남동측 인근에 위치하고, 주위는 상업시설·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주위에 노선버스 정류장과 지하철 ‘종합운동장역’이 있습니다. 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2013.12.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층·지상10층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형 평지의 상업업무용 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 각각 중로·소로·세로와 접합니다.
- 공시지가. 16,950,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인베스트 전입일 확인. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 말소기준 2020.05.15.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 인베스트의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 구조도 확정할 수 없습니다.
- 서용준은 후순위. 전입일 2024.01.17.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 등기 후순위 소멸. 우리카드·롯데카드·에스비아이저축은행 가압류 및 두 경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 256,009,926원이 발생하지만, 미배당 채권 자체가 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용상태와 관련 행정·세무 조건은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 전입세대 확인자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 2020.05.15. 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로 등기부 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 서용준 역시 2024.01.17. 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 ‘인베스트’는 보증금 10,000,000원이 확인되면서도 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 정확한 결론은 대항력 가능·미상입니다. 현재 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 임차인의 전입시점·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 이를 확정적 실질취득가로 받아들이면 안 됩니다. 등기는 정리되지만 임차는 확인이 남은 물건 — 이 한 줄이 서울동부지방법원 2025타경52467의 핵심입니다.
