서울동부지방법원 2025타경52477. 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 5층 503호 오피스텔입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 임차인 배병운은 2022.02.04. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.02.20. 주식회사두루드림대부 가압류보다 약 2년 먼저이므로, 원칙적인 권리관계만 보면 대항력 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 2026.06.26. 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사는 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약을 제출했습니다. 따라서 배병운 임차인에 한해서는 미배당 보증금이 생기더라도 낙찰자에게 실제로 승계되는 금액은 0원으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52477 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 지하 2층·지상 9층 · 철근콘크리트 구조 · 2021.07.30 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배병운 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.02.04 · 배당요구 | 확약 적용 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.11. 접수됐지만, 권리의 핵심 날짜는 전입·점유·확정일자인 2022.02.04.입니다. 이 날짜가 말소기준권리인 2024.02.20.보다 앞서므로 원칙적으로는 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건은 확약서가 제출돼 배병운 임차인의 실제 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 2.70억은 최근 평균의 91.4%, 다만 면적 비교 주의
에스아이팰리스레이크잠실의 최근 거래 11건 평균은 295,273,636원, 최신 거래는 2024.11. 278,000,000원입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.4%로 수치상 평균보다 낮고, 최신 거래 278,000,000원보다도 8,000,000원 낮습니다.
다만 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 본건의 비교 기준 면적은 16.975㎡인데, 최근 거래 표본은 13.06㎡·19.7㎡·20.97㎡·27.33㎡·27.83㎡ 등으로 구성되어 있고 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 전체 거래 평균 295,273,636원을 그대로 본건의 적정 시세로 단정해서는 안 됩니다. “평균 대비 91.4%”는 참고 지표이지, 확정적인 저가 매수 근거는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 295,273,636원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 배병운 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 15,420,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 270,000,000원 가정에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 인수액도 0원입니다. 1·2회 유찰 시에는 배당 계산만 보면 임차보증금 미배당분이 발생하지만, 2026.06.26. 확약으로 배병운 임차인에 대한 실제 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 270,000,000원 | 0원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 216,000,000원 | 37,824,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 2회 유찰 64% | 172,800,000원 | 80,419,200원 | 0원 | 172,800,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 석촌동 소재 지하철 8·9호선 석촌역 동측 인근. 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 석촌역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 9층의 업무시설 및 다세대주택 건물로 2021.07.30 사용승인. 승강기·주차장·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 10미터, 북서측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구) 등이며, 공시지가 12,950,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며, 최근 거래는 면적별 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 본건 503호와 배병운 임차인에게 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원본과 제출 서류를 대조하세요.
- 임차인 배당 결과 확인. 신건 270,000,000원에서는 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당순위에는 조세·집행비용 등이 영향을 줄 수 있습니다.
- 면적별 시세 재확인. 최근 거래 평균 295,273,636원은 면적이 섞인 표본입니다. 본건 기준면적 16.975㎡와 유사한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 가능성. 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.9회인 만큼 신건 응찰 경쟁과 유찰 후 가격을 함께 비교하세요.
- 세금·관리비. 송파구 압류와 국세 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당에서 조세 순위가 어떻게 반영되는지 확인하고, 미납 관리비도 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 시세 표본
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보이지만, 실제 판단은 달라집니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26.자 확약으로 배병운 임차인은 대항력을 포기하고 보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 신건에서의 실질취득은 270,000,000원이고, 수치상 최근 12개월 거래 평균 295,273,636원의 91.4%입니다. 다만 최근 거래가 본건과 동일 면적으로 매칭되지 않았고, 27세대 소형 건물에 경매 평균 유찰 2.9회라는 환금성 신호도 있습니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
