서울동부지방법원 2025타경52558. 강동구 암사동 한솔빌리지 104동 202호, 전용 44.22㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 임차인 한고수의 490,000,000원 보증금입니다. 한고수는 2021.06.09 전입·점유를 시작했고 2021.05.13 확정일자를 갖췄으며, 2023.07.19 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2025.02.12 도봉세무서 압류이므로 임차권은 말소기준 이전 권리입니다.

동일한 한고수 명의로 2021.07.01 전세금 490,000,000원의 전세권도 설정되어 있습니다. 즉 실제 임차인은 1명이고, 같은 사람의 전세권·임차권이 함께 등기된 구조입니다. 매각물건명세서는 을구 2번 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 회차에서는 전액배당이 가능하지만, 유찰 시부터 권리 위험이 가격에 바로 붙기 시작합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 4.90억

말소기준은 2025.02.12 갑구 10번 국 압류입니다. 이후 2025.12.29 강제경매개시결정과 2026.03.27 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 한고수의 2021.07.01 전세권과 2023.07.19 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 미배당 시 매수인에게 부담이 남을 수 있는 선순위 권리입니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 갖춘 선순위 임차권

한고수는 배당요구도 했습니다. 현재 518,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 7,580,000원을 제외하고도 임차보증금 490,000,000원이 전액 배당되는 구조여서 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 명세서가 명시한 대로 배당금이 부족해지는 순간 임차권 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 4.95억대

④ 시세 비교 — 현재가는 최근 평균보다 0.2% 높다

전용 44.22㎡ 동일 면적의 실거래는 5건입니다. 가격 판단에서는 과거 2021년 거래가 포함된 전체 평균 518,200,000원보다 최근 12개월 평균 517,000,000원과 최신 거래 544,000,000원, 최근 추세 -0.4%를 우선해 보는 것이 적절합니다.

신건 최저가 518,000,000원은 최근 12개월 평균 517,000,000원의 100.2%입니다. 즉 현재 회차는 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 2026.06 거래 544,000,000원보다는 낮지만, 최근과 과거를 비교한 추세가 -0.4%로 하락 방향이므로 최신 한 건만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 신건을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 490,000,000원이 우선변제로 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 전세권·임차권·경매신청권리는 모두 한고수 명의로 표시되어 있으므로, 실제 채권관계와 권리 중첩의 원인은 원본 계약관계로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 44.22㎡ 주거 물건입니다.
• 입지. 암사1동 주민센터 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,335,000원/㎡입니다.
• 경매 통계. 한솔빌리지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며, 감정요항표에는 아파트 대상 기간 2025.10.20~2026.12.31 및 외국인등 대상 기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재가의 가격 메리트. 신건 518,000,000원은 최근 12개월 평균 517,000,000원의 100.2%입니다. 최근 평균보다 싸지 않습니다.
• 유찰 시 인수 계산. 1회 유찰 82,144,000원, 2회 유찰 163,921,280원의 매수인 인수를 반드시 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
• 임대차 원인관계. 한고수는 전세권자·임차권자·경매개시결정 채권자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서와 실제 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 전입 2021.06.09, 확정 2021.05.13, 보증금 490,000,000원의 임차권은 말소기준 2025.02.12보다 앞섭니다.
• 명세서 인수문구. 을구 2번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
• 법정지상권. 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 물건은 신건만 떼어 보면 518,000,000원에 매수인 인수 0원입니다. 하지만 가격 자체가 최근 12개월 평균 517,000,000원의 100.2%이고 최근 추세도 -0.4%라, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 보기는 어렵습니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 최저가 414,400,000원에는 82,144,000원, 2회 유찰 최저가 331,520,000원에는 163,921,280원의 인수가 붙습니다. 결과적으로 실질취득은 496,544,000원과 495,441,280원으로 수렴합니다. 대항력 있는 490,000,000원 보증금이 낙찰가 하락분을 인수액으로 되돌리는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합친 금액이 시세보다 충분히 낮으냐입니다.

전세권·임차권·경매신청채권이 한고수에게 집중되어 있다는 점도 확인 대상입니다. 현재 회차에서는 배당상 인수가 없지만 권리구조 자체는 단순하지 않고, 다세대 물건의 환금성과 최근 시세 하락 방향까지 함께 보면 권리·가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.