창원지방법원 2025타경30991. 사천시 벌리동 450-12 소재 연립·다세대 성격의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2-1)의 1층과 2층은 주택, 기호(2-2)는 주차장으로 이용 중이며, 토지는 719㎡의 대지입니다. 일반적인 아파트 한 호실 경매가 아니라 주택·주차장·토지를 함께 검토해야 하는 복합형 물건입니다.
소유자는 강규태이며 2018.10.02. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사천축산업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2024년 이후의 국세 압류, 진주축산업협동조합 가압류와 강제경매, 서울보증보험·허기윤의 가압류, 사천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 450-12 · 경상남도 사천시 문선7길 12-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 기호(2-1) 1층·2층 주택, 기호(2-2) 주차장 |
| 토지 | 대 719㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 강규태 (2018.10.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,281,141,400원 / 627,759,000원 (2회 유찰·49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 1,022,464,624원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
등기 연혁만 보면 2018.10.02.보다 앞선 근저당과 가압류가 여럿 존재했던 것처럼 보이지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 국민은행 근저당은 2009.08.27., 신용보증기금 근저당은 2009.05.07., 삼천포농업협동조합 근저당은 2017.09.21., 사천축산업협동조합의 2017년 근저당은 2018.10.02. 말소됐습니다. 신용보증기금의 2007년 가압류 역시 2008.03.31. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인’이지 ‘시세 할인’이 아니다
현재 최저매각가는 627,759,000원으로 감정가 1,281,141,400원의 49.0%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 회차에서는 627,759,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 627,759,000원 | 0원 | 627,759,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 439,431,300원 | 0원 | 439,431,300원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 307,601,910원 | 0원 | 307,601,910원 |
③ 예상배당표 (매각가 627,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,677,590원 |
| 국민은행 근저당 · 2009.08.27. 말소 | 1,274,000,000원 | 619,081,410원 |
| 신용보증기금 가압류 · 2008.03.31. 말소 | 206,550,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 · 2009.05.07. 말소 | 230,000,000원 | 0원 |
| 삼천포농업협동조합 근저당 · 2017.09.21. 말소 | 910,000,000원 | 0원 |
| 사천축산업협동조합 근저당 · 2018.10.02. 말소 | 420,000,000원 | 0원 |
| 말소기준 근저당 · 사천축산업협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 진주축산업협동조합 | 369,393,494원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,505,000원 | 0원 |
| 가압류 · 허기윤 | 96,505,860원 | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 4,166,954,354원 | 619,081,410원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션상 현재 회차의 채권 미배당액은 3,547,872,944원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 특성 기준)
- 이용. 기호(2-1)의 1층과 2층은 주택, 기호(2-2)는 주차장으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 섀시창호입니다.
- 토지. 대 719㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이고 폭 20m~25m의 중로1류와 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역 전부제한구역에도 포함됩니다.
- 주변환경. 감정요항표는 삼천포터미널 남동측 인근으로 설명하며, 주변은 단독주택과 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비·공부. 급배수·위생·냉난방 설비가 구비돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 아파트가 아니라 주택·주차장·719㎡ 토지를 함께 취득하는 복합형 물건입니다. 매수층과 활용방식이 제한될 수 있으므로 실수요·임대·개발 가능성을 각각 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 대조. 일괄매각 대상 토지의 소유권·근저당·압류·공동담보 말소 여부를 건물 등기와 항목별로 맞춰보세요.
- 점유자 직접 확인. 1층·2층 주택의 실제 거주자, 전입세대, 외국인체류, 사업자등록, 보증금·차임·점유개시일을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함된 불일치가 있으므로 현재 유효한 채권만으로 배당순위를 다시 계산하세요.
- 세금 확인. 국세 압류와 사천시 압류가 존재합니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하더라도 당해세와 법정기일에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49.0%라는 숫자와 별개로 토지가격, 건물가치, 수선비, 임대수익과 인근 매매사례를 나눠 응찰 상한을 정하세요.
- 활용 가능성 확인. 일반상업지역이지만 현황은 주택·주차장입니다. 기존 이용의 유지 가능성과 용도변경·개발 시 필요한 인허가를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 임대관계가 미상이므로 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인한 뒤 인도명령·명도협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
건물 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거의 선순위 근저당과 가압류는 모두 말소됐고, 2018.10.02. 사천축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 627,759,000원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 건물과 719㎡ 토지를 함께 사는 일괄매각이고, 주택의 임대관계는 미상이며, 예상배당에는 이미 말소된 국민은행 근저당이 반영돼 있습니다. 여기에 실거래 비교 없이 감정가의 49.0%라는 숫자만으로 가격을 평가하기도 어렵습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 최종 안전성은 토지등기·점유·배당표 재검증 후 판단”입니다.
