창원지방법원 2025타경31004. 사천읍 선인리 신진아파트 나동 2층 201호, 전용 78.99㎡ 아파트입니다. 등기부를 순서대로 보면 1991년 한국주택은행 근저당은 2003년 말소됐고, 2014년 사천농업협동조합 근저당은 같은 해 말소, 2014년 한화생명보험 근저당은 2015년 말소, 2015년 에스앤티저축은행 근저당도 2017년 말소됐습니다. 따라서 이 네 권리는 현존 권리가 아니며, 배당 대상이나 매수인 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 유효한 선순위 권리는 2017.06.22. 접수 제18971호로 설정된 을구 8번 근저당입니다. 최초 근저당권자는 현대라이프생명보험주식회사이고, 2019.02.15. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 같은 날 뒤늦게 접수된 을구 10번 테크메이트코리아대부 근저당은 접수번호가 제18976호이므로 을구 8번보다 후순위입니다. 이후 이기윤 근저당, 경매개시결정, 국 압류와 프라미스대부 가압류도 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 제나동 제2층 제201호 · 도로명주소 읍내로 98 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 78.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강정훈 · 2023.10.23. 상속, 2025.07.10. 소유권이전등기 |
| 단지 | 신진3차 · 85세대 · 1991.05.31 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 74,185,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현존 권리를 분리해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 판단 전 실제 점유자와 전입세대 상태는 원본 조사서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 전용 78.99㎡ 거래만 따로 계산
실거래 비교에는 대상 물건과 전용면적이 같은 78.99㎡ 거래 5건만 사용했습니다. 전용 84.93㎡ 거래 3건은 동일 면적 평균에서 제외했습니다. 78.99㎡ 5건의 평균은 54,800,000원, 최저는 45,000,000원, 최고는 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 78.99㎡ | 2층 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 1층 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 4층 | 52,000,000원 |
| 2024.02 | 78.99㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2023.10 | 78.99㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 평균 | 78.99㎡ | 5건 | 54,800,000원 |
감정가 62,000,000원은 동일 면적 실거래 평균보다 7,200,000원 높고, 실거래 최고가 60,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 반면 2회 유찰된 최저가 30,380,000원은 평균보다 24,420,000원 낮은 55.4% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득가는 최저가와 동일한 30,380,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 946,840원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 한국자산관리공사 | 64,800,000원 | 29,433,160원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 이기윤 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 3,584,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 946,840원을 공제한 29,433,160원은 현존 말소기준권리인 을구 8번 근저당에 전액 배당되는 구조입니다. 이미 말소된 을구 1·3·4·6번 근저당은 배당 대상에서 제외했습니다. 신청채권자 청구액은 74,185,403원으로, 현재 가정에서는 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 30,380,000원 | 29,433,160원 | 272,851,427원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 281,801,375원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 288,066,340원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확인된 임차인이나 별도의 인수 권리가 없으므로 각 회차의 실질취득가는 해당 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 사천중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통이며, 북동측에 왕복 2차선 포장도로, 남서측에 폭 5~6m 내외 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층으로, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 2,975㎡, 공시지가는 488,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 근저당의 설정·이전 내역과 접수번호 제18971호를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 말소 권리 제외. 을구 1·3·4·6번 근저당과 각 말소등기의 연결 관계를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 전입 상태를 확인하세요.
- 가격 기준. 전용 78.99㎡ 5건 평균 54,800,000원과 대상 호수의 2층·내부 상태를 함께 비교하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 점검. 85세대 규모, 1991.05.31 준공, 단지 경매 평균 유찰 2.2회와 낙찰률 0.0%를 감안해 매도 기간을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 판단의 중심은 가격과 환금성이다
이 사건의 핵심은 과거에 설정된 근저당과 현재 살아 있는 근저당을 구분하는 데 있습니다. 을구 1·3·4·6번 근저당은 이미 말소됐으므로 배당표에서 제외해야 하고, 실제 말소기준은 2017.06.22. 접수된 을구 8번 근저당입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 뺀 29,433,160원은 이 권리에 배당되고, 나머지 후순위 권리는 배당 없이 소멸합니다.
매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가는 30,380,000원입니다. 이는 전용 78.99㎡ 실거래 5건 평균 54,800,000원의 55.4%로 가격 차이는 분명합니다. 다만 85세대, 1991.05.31 준공 단지이고 단지 경매 통계의 낙찰률이 0.0%인 만큼, 권리는 합격·가격은 유리·환금성은 보수적으로 확인하는 접근이 적절합니다.