최저가 21억이지만, ‘시세 할인’은 확인되지 않았다 — 진주 초전동 복합건물

창원지방법원 2025타경31019. 진주시 초전동 1705-7, 토지 400㎡와 지하 1층·지상 6층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 지하층을 주차장·기계실, 1층부터 4층을 근린생활시설, 5층과 6층을 단독주택으로 이용하고 있습니다. 아파트처럼 비교 가능한 표준형 주거상품이 아니라 상가·주택이 혼합된 수익형 복합부동산이므로 권리뿐 아니라 임대현황과 환금성 검증이 중요합니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 6월 22일 설정된 경남은행 근저당권 1,650,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사소셜미디어의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2017년 설정된 농협은행 근저당권은 건물 등기에서 2021년 6월 22일 말소된 것으로 기재되어 있는데, 예상배당에는 2,040,000,000원의 선순위 채권으로 반영돼 있습니다. 토지 등기와 공동담보 범위를 반드시 대조해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 경남은행

2017년 농협은행 근저당권은 2021.06.22. 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 경남은행 근저당권 1,650,000,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 건물 등기상 말소기준은 경남은행 근저당입니다. 이후의 전세권 50,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

김장훈 지분에는 2024.05.30. 처분금지 내용의 임원재산보전처분과 2024.07.03. 회생절차개시 등기가 있습니다. 소유권 양도·담보권 및 임차권 설정 등 처분을 제한하는 내용이므로 매각허가, 회생절차와 경매절차의 관계 및 관련 결정문을 원문으로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가

점유·임차관계 확인 대상은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 신고일과 금액이 확인된 두 임차인의 보증금 합계는 60,000,000원, 월세 합계는 2,950,000원입니다.

이모은과 강진우의 신고일은 말소기준일인 2021.06.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 두 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 진주하나로교회는 신고일, 보증금, 확정일자와 점유 부분이 확인되지 않습니다. 보증금과 신고일을 알 수 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 3,000,237,060원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,100,166,000원으로 감정가의 70%입니다. 금액만 보면 감정가보다 900,071,060원 낮아졌지만, 비교 가능한 최신 실거래가가 확인되지 않아 이 할인폭이 실제 시장가격 대비 메리트인지는 판단할 수 없습니다.

특히 본건은 토지 400㎡와 지하 1층·지상 6층 복합건물을 함께 취득하는 물건입니다. 1층부터 4층은 근린생활시설이고 5층과 6층은 단독주택으로 사용돼 임대수요, 공실률, 층별 임대료, 관리비와 수선비에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,100,166,000원 가정)

채권총액 3,740,000,000원 중 예상 배당액은 2,076,764,340원, 미배당액은 1,663,235,660원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 진주하나로교회의 임차조건 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 초전동 장재초등학교 남동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 상업나지 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수· 소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 400㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한면에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,579,000원입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 단독주택이 섞인 비표준 복합건물로, 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 임대수익과 공실 상태가 환금성을 좌우합니다.

⑥ 매각 포함·제외 및 물리적 상태

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
• 포함. 제시외 건물인 보일러실과 옥상 태양광발전설비가 매각에 포함됩니다.
• 제외. 건물에 설치된 시스템에어컨은 감정평가에서 제외됐습니다.
• 파손. 건물 계단실 벽체 일부 타일이 파손된 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 진주하나로교회 확인. 실제 점유 부분, 점유 개시일, 사업자등록·전입 관련 신고일, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 농협은행 근저당 대조. 건물 등기상 말소와 예상배당상 선순위 반영이 충돌합니다. 토지 등기, 공동담보목록, 말소 범위와 채권승계 자료를 확인하세요.
• 회생절차 확인. 김장훈 지분의 임원재산보전처분과 회생절차개시 결정이 경매절차 및 매각허가에 미치는 영향을 결정문으로 확인하세요.
• 수익성 검증. 층별 임대차계약, 실제 월세 수납, 공실, 관리비, 시설 유지비를 확인한 뒤 수익가치를 산정하세요.
• 포함·제외 물건 확인. 보일러실과 태양광발전설비의 상태·소유관계, 제외되는 시스템에어컨의 철거 또는 사용 조건을 현장에서 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 계단실 타일 파손뿐 아니라 외벽, 옥상, 승강기, 소방·급배수·난방설비의 보수 필요 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 70%라는 이유만으로 할인 매수라고 판단하지 말고, 인근 복합건물 거래와 실제 순임대수익을 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 기일 진행 확인. 2026.07.06. 매각기일의 진행 결과와 후속 절차를 법원 원문으로 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 미상 권리의 해소가 먼저”

이 물건은 확인된 범위만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 신고일이 확인된 두 임차인의 보증금도 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 하지만 진주하나로교회의 대항력과 보증금이 판정되지 않았고, 건물 등기상 말소된 농협은행 근저당이 예상배당에는 2,040,000,000원의 선순위 채권으로 반영돼 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 70%인 2,100,166,000원이지만, 비교 가능한 최신 실거래와 완전한 임대수익 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 근린시설과 단독주택이 결합된 복합건물이라는 환금성 부담까지 고려하면, 권리와 임대현황을 먼저 확정한 뒤 수익가치에 맞춰 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.