창원지방법원 2025타경31041. 사천읍 선인리 월아캐슬 9층 903호, 전용 74.4676㎡ 아파트입니다. 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 문영임이며 2022.02.09 매매로 150,000,000원에 취득했습니다. 현재 유효한 근저당권은 없고, 말소기준은 2022.04.12 이현정의 가압류 145,000,000원입니다. 그 뒤 한국투자저축은행, 오케이저축은행, 강원신용보증재단의 가압류와 2025.07.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 김선희는 9층 903호에 2018.07.27 전입했고 2025.07.15 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 제공된 조사에서는 대항력 있음으로 분류됐습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 커질 수 있어, 실질취득가가 최저가에 고정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 선인리 176-4 월아캐슬 9층 903호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사천읍 동문로 45 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 74.4676㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 9층 |
| 사용승인 | 2009.04.08 |
| 소유자 | 문영임 (2022.02.09 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 9층 903호 | 2018.07.27 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김선희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구까지 했습니다. 다만 보증금이 없으므로 인수액을 계산할 수 없습니다. 또한 주거용으로 조사된 점유관계는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세
월아캐슬은 41세대, 사용승인일은 2009.04.08이며 대상 면적은 74.4676㎡입니다. 동일 면적 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2024.10 130,000,000원이고 최근 12개월 평균도 130,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -13.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 74.47㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 74.47㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 74.47㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 74.47㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.47㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 102,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 130,000,000원의 78.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 가격 추세도 -13.3%이므로 전체 평균 145,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 더 중요한 것은 실질취득가가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이현정 | 145,000,000원 | 99,969,200원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 11,812,697원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,723,641원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 강원신용보증재단 | 39,720,568원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 김선희 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 352,256,906원, 채권자 예상배당은 99,969,200원, 미배당은 252,287,706원입니다. 임차인 최우선변제·보증금 인수 여부는 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 252,287,706원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 282,404,626원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 303,480,310원 |
낙찰가만 보면 유찰 때마다 102,200,000원 → 71,540,000원 → 50,078,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 어느 회차가 실제로 유리한지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근. 학교·공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 시내노선 버스정류소가 있으나 운행노선 수와 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 남측 폭 약 10m 포장도로와 접하며 동측 도로로 주 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도. 제2종일반주거지역이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공부상 지목은 답이지만 현황은 대이며, 자체 지반은 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 아파트부지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·비행안전제5구역·사천읍성 관련 문화재보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 130,000,000원은 과거 150,000,000원 거래보다 낮고 최근 추세는 -13.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김선희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김선희는 2025.07.15 배당요구를 했지만 보증금이 미상이라 실제 배당 후 잔존 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 추가 점유 확인. 주거용으로 조사된 점유관계의 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 동일명 관계 확인. 임차인 김선희와 경매개시결정 채권자 김선희의 관계 및 실제 동일인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 표면 할인 착시 경계. 102,200,000원은 최근 시세 130,000,000원의 78.6%지만, 임차보증금 인수가 붙으면 실질취득가는 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -13.3%이며 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 145,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 보증금 확인이 먼저
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰돼 102,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 130,000,000원 대비 78.6%라는 눈에 띄는 숫자를 보여줍니다. 그러나 최근 시세 자체가 과거 대비 -13.3% 하락했고, 무엇보다 김선희의 2018.07.27 전입이 말소기준 2022.04.12보다 빠른데 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 실질취득가는 아직 모른다.”입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 추가 주거 점유관계 역시 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금 확인 전 가격 메리트 판정은 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
