창원지방법원 2025타경31072. 이번 물건은 경상남도 진주시 가좌동, 진주역 북서측 인근에 있는 시티프라디움 상가2동 1층 102호입니다. 아파트가 아니라 근린생활시설이며, 감정평가상 현황은 'Sk렌트카'로 이용 중입니다. 소유자 서미석이 2024년 2월 16일 매매계약을 체결한 뒤 2024년 5월 24일 소유권을 이전받았으며, 당시 등기상 거래가액은 626,705,000원입니다.

같은 날 진주서부농업협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 근저당권, 경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류 및 국 명의 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 가격입니다. 감정가에서 크게 내려와 현재 최저가가 감정가의 24.01%에 불과하지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 상가 거래가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 상업시설은 임대수익과 공실 가능성, 업종 수요 및 재매각 가능성에 따라 가치가 달라지므로 유찰 횟수만으로 투자 매력을 판단하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차점유는 확인

등기부상 핵심은 2024.05.24 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 국 명의 납세담보 근저당권과 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 한주태 1명이며, 보증기관 대위신고나 보증금 승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 신고일인 2024.11.04는 말소기준권리 설정일인 2024.05.24보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력이 없는 임차인으로 분류되어, 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 확정일자와 우선변제권 인정 여부는 확정되지 않았습니다. 배당요구는 2025.07.31에 이루어졌지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당에서는 선순위 근저당권조차 전액 변제되지 않습니다. 임차인의 배당 가능성과 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

② 가격 진단 — 감정가 24%여도 시세 검증은 별개

이 사건의 감정가와 최저매각가는 다음과 같습니다.

감정가 652,000,000원이었던 근린상가의 현재 최저가가 156,545,000원이라는 점은 눈에 띕니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장에서 싸게 매입한다는 의미가 아닙니다. 상가의 가치 판단에서는 주변의 동일 용도·유사 면적 거래와 실제 임대수익을 우선 확인해야 합니다.

아래 거래내역은 같은 시티프라디움의 아파트 거래 참고자료입니다. 경매 대상 근린상가의 직접적인 거래사례가 아니므로 가격 메리트 판단에 반영하지 않습니다.

아파트 거래의 최저액은 517,000,000원, 최고액은 617,000,000원이며, 최근 거래액 중 하나는 598,000,000원입니다. 이 거래들의 가격 흐름이 근린상가에도 동일하게 적용된다고 볼 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 적정 상가 매입가를 판단하려면 동일 상권의 근린상가 실거래와 실제 임대수익 조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,545,000원 가정)

현재 최저매각가에서 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용과 배당가능액을 제외한 상당한 채권 미회수가 발생합니다. 다음은 제시된 배당 추정에 따른 결과입니다.

집행비용 2,991,630원을 먼저 반영하면 진주서부농업협동조합에 153,553,370원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준으로 집계한 전체 채권액은 760,020,446원이고, 총 미배당액은 606,467,076원입니다.

채권자가 배당을 받지 못하는 금액이 크더라도, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 이 계산은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권잔액 및 조세채권의 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

회차별 금액은 제시된 시나리오를 그대로 반영한 것으로, 실제 후속 매각기일이나 확정 배당 결과를 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 가좌동 소재 진주역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 근린상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕의 지상 2층 건물 중 1층 102호입니다. 사용승인일은 2020.07.10입니다. 외벽은 석재마감 등이며 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 상가 이용. 현재 이용상태는 근린생활시설('Sk렌트카')입니다. 임차인 한주태의 보증금은 40,000,000원, 월차임은 785,000원으로 신고되어 있습니다. 실제 계약조건과 월차임 수납 상태 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 신진주역세권 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등도 확인됩니다. 공시지가 자료상 1,362,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린상가는 아파트와 달리 업종별 수요, 영업입지, 임대수익, 관리비 및 공실 가능성에 따라 매매 수요가 달라집니다. 같은 시티프라디움 아파트 거래가 존재하더라도 본 상가의 환금성이 입증되는 것은 아닙니다. 단지 관련 경매물건의 평균 유찰은 4.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 별도 조사. 전용 46.6366㎡ 근린생활시설과 유사한 상권·층·면적의 상가 거래사례를 확인하세요. 시티프라디움 아파트 84.99㎡ 거래가격은 직접 비교대상이 아닙니다.
• 임대차 실제 조건 검증. 임차인 한주태의 보증금 40,000,000원, 월차임 785,000원에 대해 계약서, 임대차 존속 여부, 실제 수납과 체납 상태를 확인하세요. 감정평가상 이용자인 'Sk렌트카'와의 관계도 확인 대상입니다.
• 대항력·배당 재확인. 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 상가 인도 및 사업자등록, 확정일자, 소액임차인 최우선변제와 배당요구의 적법성을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 조세채권 점검. 국 명의 납세담보 근저당권과 압류가 존재합니다. 당해세 여부, 법정기일, 실제 배당순위를 확인해 제시된 예상배당과 차이가 발생할 가능성을 점검하세요.
• 명도·영업시설 확인. 상가에 실제 영업시설 또는 임차인이 점유 중이라면 인도 협의와 명도 비용, 영업시설의 소유권 및 철거 문제를 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·유지비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 상가의 관리규약, 영업 관련 유지비 및 각종 공과금을 확인하세요.
• 수익성·환금성 분석. 현재 월차임만 보지 말고 실제 임대 지속 가능성, 주변 공실률, 임대수요, 향후 재매각 가능성을 검토하세요. 감정가 대비 할인폭은 수익률을 보장하지 않습니다.
• 후속 회차 점검. 현재 최저가는 156,545,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 109,581,500원과 76,707,050원입니다. 다만 추가 하락이 반드시 투자기회를 의미하지는 않으므로 검증된 상가 가치에 맞춰 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 증빙과 상가 실거래자료를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시장가의 24%”

이 사건의 가장 강한 숫자는 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%입니다. 감정가 652,000,000원인 상가가 156,545,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매력적인 저가 물건처럼 보일 수 있습니다.

그러나 경매 대상은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 확인된 실거래 평균 573,166,666원은 아파트 84.99㎡ 거래를 기반으로 하므로 상가 가격의 기준으로 사용할 수 없습니다. 현재 최저가가 상가의 실제 시세보다 낮은지는 아직 별도로 검증해야 합니다.

권리구조는 상대적으로 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 점유·명도, 조세채권과 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 접근 가능, 가격 판단은 보류입니다. 근린상가 특유의 임대수익과 공실 위험, 실거래에 근거한 적정 가치가 확인되지 않으면 높은 감정가 할인율 자체는 투자 근거가 되지 못합니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 보이는지가 아니라, 실제 상가 가치와 수익성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.