창원지방법원 2025타경31072. 진주시 가좌동 시티프라디움 상가2동 1층 102호, 감정평가 당시 근린생활시설(현황 ‘Sk렌트카’)로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 서미석은 2024.02.16 매매를 원인으로 거래가 626,705,000원에 취득했고, 2024.05.24 소유권이전과 동시에 진주서부농업협동조합이 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 바로 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국의 근저당권, 경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인 한주태 역시 2024.11.04 전입으로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판단돼 보증금 40,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 선순위 임차권이 아니라 상가 가격과 환금성 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2058 시티프라디움 상가2동 1층 102호 · 경상남도 진주시 진주역로 114 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 46.6366㎡ · 지상 2층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 ‘Sk렌트카’ |
| 소유자 | 서미석 · 2024.02.16 매매 · 거래가액 626,705,000원 · 2024.05.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 223,636,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 399,740,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.05.24 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.07 국의 근저당권 226,000,000원, 2025.07.22 임의경매개시결정, 2025.08.05 경남신용보증재단 가압류 42,020,446원, 2025.09.12 국의 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금·월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한주태 상가2동 1층 102호 | 40,000,000원 785,000원 | 2024.11.04 확정일자 미상 | 2025.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 비교 — 할인율은 크지만 ‘상가 시세 40.1%’는 아니다
현재 최저매각가는 223,636,000원으로 감정가 652,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 문제가 있습니다. 시티프라디움 실거래 12건은 모두 84.99㎡인데, 이 경매 대상면적은 46.6366㎡이고 이용상태도 근린생활시설입니다. 즉 아래 실거래는 동일 물건군의 직접 비교시세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 20 | 615,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 30 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 552,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 28 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 37 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 545,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 517,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 547,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 33 | 557,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 25 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 557,750,000원 |
최근 12개월 평균은 557,750,000원, 최신 거래는 2026.08의 615,000,000원입니다. 표면 계산상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 40.1%이지만, 이를 곧바로 “근린시설 시세의 40.1%”라고 읽을 수는 없습니다. 면적과 용도가 맞지 않는 거래를 가격 가점 근거로 사용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,930,904원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 492,000,000원 | 219,705,096원 |
| 2. 근저당 · 국 | 226,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,020,446원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 760,020,446원 중 예상 배당은 219,705,096원, 미배당은 540,315,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 근린상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물 중 1층 102호이며 사용승인일은 2020.07.10입니다. 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(신진주역세권)이며, 대로2류·중로1류·중로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,362,000원/㎡, 대지권 목적 토지는 평지이며 주상복합 아파트 및 상가로 이용 중입니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 집계상 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 주거 실거래 수치만으로 상가의 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 한주태는 대항력 없음으로 판단되지만 보증금 40,000,000원·월세 785,000원이고 확정일자는 미상입니다. 배당요구·점유관계와 상가임대차 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- ‘감정가 34.3%’ 착시 경계. 현재 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 상가의 실제 시장가치가 낮다는 결론은 별개입니다. 84.99㎡ 실거래를 46.6366㎡ 근린시설의 직접 시세로 쓰지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 156,545,200원, 5회 유찰 시 109,581,640원으로 내려가는 시나리오가 있습니다. 다만 가격 하락만으로 수익성이 생기는 것은 아니므로 임대수익·공실 가능성과 함께 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 현황은 ‘Sk렌트카’이고 임차인 점유 정보도 존재합니다. 대항력이 없더라도 실제 인도 과정은 별도로 고려해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국의 근저당권과 압류가 존재합니다. 예상배당은 집행비용 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 권리관계는 비교적 선명합니다. 2024.05.24 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 한주태도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 최저가 223,636,000원이 감정가 652,000,000원의 34.3%라는 이유만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 557,750,000원과 최신 거래 615,000,000원은 모두 84.99㎡ 거래로 대상면적 46.6366㎡ 근린시설과 직접 비교되지 않습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 상가 자체의 거래·임대수익·공실을 확인한 뒤에야 판단할 수 있는 사건입니다.
