서울남부지방법원 2025타경11017. 신길동 서경팰리스101 14층 건물 중 13층 1301호인 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 대항력 임차보증금의 미배당분을 누가 부담하는지가 핵심입니다. 임차인 장홍인은 2021년 5월 20일 임대차계약을 체결했고, 2021년 5월 21일 확정일자를 받은 뒤 2021년 6월 30일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 8월 1일 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 7월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장홍인의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 294,000,000원을 가정하면 집행비용 4,916,000원을 먼저 제외한 뒤 장홍인에게 289,084,000원이 배당되고, 보증금 잔액 10,916,000원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제13층 제1301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 가마산로 466 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 박정일 · 2021.05.20 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
과거 2021년 4월 1일 설정됐던 관악농업협동조합·영등포농업협동조합·남서울농업협동조합·선도농업협동조합의 근저당권은 모두 2021년 5월 21일 등기말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2021년부터 이어진 장홍인의 임차권입니다. 2025년 7월 17일 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용과 일치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·승계 모두 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장홍인 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 | 2021.05.21 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 10,916,000원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 10,916,000원 | 304,916,000원 | 285,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 68,892,800원 | 304,092,800원 | 285,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 115,274,240원 | 303,434,240원 | 285,000,000원 |
낙찰가가 294,000,000원에서 235,200,000원, 다시 188,160,000원으로 내려갈수록 장홍인의 미배당 보증금 인수액은 10,916,000원에서 68,892,800원, 115,274,240원으로 커집니다. 그 결과 실질취득 부담은 304,916,000원 → 304,092,800원 → 303,434,240원으로, 낙찰가 하락폭에 비해 거의 줄지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 인수 상쇄 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 장홍인 보증금 | 300,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장홍인의 보증금 부족분 10,916,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2021.06.30 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 과거 근저당. 2021.04.01 설정된 관악농업협동조합·영등포농업협동조합·남서울농업협동조합·선도농업협동조합의 근저당권은 2021.05.21 모두 말소됐습니다.
- 후순위 압류. 2026.06.29 강동구의 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임차권등기. 장홍인의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리로, 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 핵심 권리입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 제13층 제1301호입니다.
- 주위환경. 서울대영고등학교 북동측 인근 가마산로변에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 신풍역이 소재하며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 현 회차 최저가 294,000,000원이 아니라, 인수액 10,916,000원을 더한 304,916,000원이 실제 자금부담의 출발점입니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 마세요. 1회 유찰 시 실질취득 304,092,800원, 2회 유찰 시 303,434,240원으로 낙찰가 하락이 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차인 보증금 전액 변제 여부를 최종 확인하세요. 배당표상 현 회차 미배당분은 10,916,000원이며 이 잔액이 매수인 인수액입니다.
- 배당순위 원문을 대조하세요. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 항목에 따라 임차인 미배당분과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 처리도 확인하세요. 갑구 기재 내용을 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 본질은 단순합니다. 장홍인의 임차보증금은 300,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현 회차 294,000,000원에 낙찰되면 10,916,000원을 추가 인수해 실질취득 부담이 304,916,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 크게 내려가더라도 인수액이 68,892,800원, 115,274,240원으로 증가해 실질취득은 각각 304,092,800원, 303,434,240원에 머뭅니다.
따라서 이 물건에서 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 사실 자체는 투자 메리트의 근거가 되지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 총액을 기준으로 판단해야 하며, 현 시나리오상 실질취득 부담은 감정가 294,000,000원보다도 높습니다. 권리관계는 숫자로 계산할 수 있지만, 그 계산 결과가 매수자에게 유리한 구조는 아닙니다.
