서울남부지방법원 2025타경11244. 화곡동 이븐하우스 제2층 제203호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형 다세대입니다. 소유자 김재식은 2021.12.08. 이 물건을 거래가액 400,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 최창기의 400,000,000원 보증금입니다. 최창기는 2021.11.26. 주민등록, 2021.10.12. 확정일자를 갖추고 주택 전부를 점유했으며 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2023.03.16. 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다.
다만 현재 회차의 예상매각가 447,000,000원에서는 집행비용 6,870,000원을 제하고도 임차보증금 400,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 신건 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 한 번 유찰되어 매각가가 357,600,000원이 되면 보증금 중 48,206,400원이 미배당되고, 두 번 유찰되어 286,080,000원이 되면 미배당액은 118,725,120원으로 커집니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방3·거실1·화장실1·다용도실1 |
| 전용 / 층 | 47.76㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김재식 (2021.12.08. 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 전 대항력 임차인
등기부상 2021.08.10.과 2021.08.13. 수협은행 근저당은 2021.11.29. 이미 말소됐습니다. 이후 최창기는 2021.11.26. 주민등록, 2021.11.27. 점유개시, 2021.10.12. 확정일자를 갖춘 상태에서 2023.06.13. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2023.03.16. 인천세무서장 압류이고, 그 뒤 강서구 압류와 2025.07.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2021.11.26 / 2021.10.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 287,000,000원, 추세 -28.2%
이븐하우스는 16세대, 사용승인일은 2021.08.06.입니다. 확인된 거래는 모두 3건이며, 전체 평균은 362,333,333원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년의 400,000,000원 거래가 포함되어 현재 가격 판단에는 왜곡이 생길 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03.의 287,000,000원 1건이고, 이 거래가 최신 거래이기도 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.33㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2021.12 | 47.76㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.08 | 47.76㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 287,000,000원 |
현재 최저가 447,000,000원은 최근 12개월 평균 287,000,000원의 155.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -28.2%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 362,333,333원과 비교해도 최저가가 높은 상황에서, 과거 400,000,000원 거래를 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 신건은 최근 시세 대비 비싼 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,870,000원 |
| 1. 임차인 최창기 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 40,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최창기 보증금 400,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 400,000,000원 중 예상배당은 40,130,000원이며 미배당은 359,870,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 실질 부담 — 매각가와 인수를 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 447,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 | 357,600,000원 | 48,206,400원 | 보증금 일부 미배당 승계 |
| 2회 유찰 시 | 286,080,000원 | 118,725,120원 | 매각가 하락만큼 인수 부담 확대 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(방3, 거실1, 화장실1, 다용도실1)으로 이용 중인 단지형다세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 주차장, 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수 2.3회, 매각률 16.67%입니다. 최근 거래 추세 -28.2%까지 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 우선 검토. 최저가 447,000,000원은 최신 거래 287,000,000원의 155.7%입니다. 인수 0원보다 가격 수준을 먼저 봐야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 48,206,400원, 2회 유찰 시 118,725,120원의 임차보증금 승계가 예상됩니다.
- 대항력 임차인 확인. 최창기의 전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 362,333,333원보다 최근 12개월 평균 287,000,000원과 최신 거래 287,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 현재 점유와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 신건”보다 “최근 시세 155.7%”가 더 중요하다
현재 회차만 보면 구조는 분명합니다. 대항력 있는 임차인 최창기의 보증금 400,000,000원이 전액 배당되어 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 하지만 이 장점 하나로 가격을 정당화할 수는 없습니다. 최저가 447,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 287,000,000원의 155.7%이고, 최근 거래 추세도 -28.2%입니다.
더구나 유찰 후에는 구조가 바뀝니다. 357,600,000원 회차에서는 48,206,400원, 286,080,000원 회차에서는 118,725,120원의 보증금 미배당액을 매수인이 인수합니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 다세대의 환금성, 평균 유찰 2.3회, 매각률 16.67%, 최근 시세 하락까지 겹친 만큼 권리보다 가격과 실질취득비용을 훨씬 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
