서울남부지방법원 2025타경11806. 금천구 독산동 어반팰리스 5층 501호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김청오이며 2020년 10월 매매로 345,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 많은 압류·가압류 숫자가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 최형석입니다. 최형석은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.14, 보증금은 365,000,000원입니다. 말소기준 가압류가 2022.07.26이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
주택임차권등기는 2023.09.06에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유 시점입니다. 따라서 경매에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 신건 가격에서는 배당표상 전액 변제가 가능하지만, 유찰로 매각대금이 낮아지면 인수액이 즉시 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 제501호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상12층 · 사용승인일 2020.02.28 |
| 소유자 | 김청오 · 2020.10.05 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.07.26 한국자산관리공사 가압류 78,222,100원입니다. 그보다 앞선 2021.08.13에 최형석이 전입·점유했고, 2021.07.14 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음, 배당요구를 통해 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최형석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 365,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
과거 하나은행 근저당권 4건과 오비씨코리아 근저당권 1건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 말소기준 이후의 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 여러 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 2021.02.26 민간임대주택등기도 존재하므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본의 처리 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
이 물건은 최저가만 보면 유찰될수록 싸 보이지만, 대항력 임차보증금이 365,000,000원이기 때문에 그렇게 보면 안 됩니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀝니다. 따라서 가격 판단의 기준은 낙찰가 + 인수액 = 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 384,000,000원 | 0원* | 384,000,000원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 307,200,000원 | 62,900,800원 | 370,100,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 245,760,000원 | 123,480,640원 | 369,240,640원 |
1회 유찰되면 최저가는 307,200,000원까지 내려가지만 매수인이 떠안을 보증금이 62,900,800원 생겨 실질취득액은 370,100,800원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 245,760,000원까지 내려가도 인수액이 123,480,640원으로 커져 실질취득액은 369,240,640원입니다. 즉 보증금보다 낙찰가가 낮아진 이후에는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 1. 임차인 최형석 보증금 | 365,000,000원 | 365,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 78,222,100원 | 12,824,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 집행비용 6,176,000원과 임차보증금 365,000,000원이 먼저 배당되고, 남은 12,824,000원이 한국자산관리공사에 배당됩니다. 채권자 미배당액은 785,398,100원입니다. 현재 표시된 매수인 인수 0원은 국세·지방세의 실제 우선순위·금액이 별도로 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물의 제5층 제501호입니다. 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 주위환경. 독산3동주민센터 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 거리·운행상태를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20미터, 북측 및 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 먼저 빠지면 현재 0원인 임차인 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 최저가 아닌 실질취득액으로 판단. 1회 유찰 시 307,200,000원 + 인수 62,900,800원, 2회 유찰 시 245,760,000원 + 인수 123,480,640원으로 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최형석은 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.14, 보증금 365,000,000원의 대항력 임차인입니다. 전액 배당 여부가 명도·인수 리스크를 결정합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 8번 주택임차권등기는 2023.09.06 접수됐으며 보증금 미배당 시 잔액 인수 문구가 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 오피스텔의 관리비 체납과 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸진다고 단정할 수 없다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 최형석은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 365,000,000원입니다. 신건 384,000,000원에서는 제공된 배당 시나리오상 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원이지만, 국세·지방세 압류 5건이 실제 우선배당에 들어오면 이 전제가 흔들릴 수 있습니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 표면 최저가는 307,200,000원으로 낮아지지만 인수액 62,900,800원을 더한 실질취득액은 370,100,800원이고, 2회 유찰 시에도 실질취득액은 369,240,640원입니다. 보증금보다 낮은 낙찰가가 곧 싼 가격은 아닙니다. 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 따라서 신건 인수 0원 여부는 세금 확인 후 판단하고, 유찰 이후에는 반드시 실질취득액 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
