창원지방법원 2025타경31085. 남해군 설천면 문의리 왕지마을 안의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 경량철골구조 단층 주택과 창고입니다. 토지는 대 557㎡이며 평지·사다리형으로, 세로한면에 접합니다. 현재 최저가는 감정가 323,512,650원의 70%인 226,459,000원입니다.
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2023년 11월 7일 새남해농업협동조합 근저당권 125,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 태흥건설 가압류, 새남해농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 설천면 문의리 975 제1동호 · 설천로864번안길 31-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 · 일괄매각 |
| 건물구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 주택 외벽 벽돌치장·징크판넬, 창고 외벽 징크판넬 |
| 토지 | 대 557㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 68,100원/㎡ |
| 소유자 | 양성태 (2023.10.30. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 323,512,650원 / 226,459,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 태흥건설 / 92,948,249원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.07. 설정된 새남해농업협동조합 근저당권 125,000,000원입니다. 2023.12.11. 태흥건설 가압류 167,000,000원부터 이후의 권리는 모두 말소기준보다 늦습니다. 2024.02.02. 강제경매개시결정은 2025.02.10. 취하로 말소됐고, 2025.07.24. 다시 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 70%는 시세 할인이 아니다
현재 최저매각가는 226,459,000원으로 감정가 323,512,650원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 226,459,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가에서 한 차례 유찰된 결과일 뿐, 주변 거래가격보다 30% 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 226,459,000원 | 222,488,574원 | 113,994,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 158,521,300원 | 155,502,002원 | 180,980,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 110,964,910원 | 108,611,401원 | 227,871,219원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 113,994,046원에서 180,980,618원, 227,871,219원으로 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,970,426원 |
| 1. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태흥건설 | 167,000,000원 | 97,488,574원 |
| 3. 갑구 3번 · 주식회사태흥건설 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 새남해농업협동조합 | 37,746,632원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 주식회사태흥건설 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 6,735,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 336,482,620원, 채권자 예상배당은 222,488,574원이며 미배당액은 113,994,046원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 설천면 문의리 왕지마을 내에 위치하며, 주변은 마을 주택과 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 창고입니다. 주택에는 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 형태. 대 557㎡, 평지·사다리형이며 세로한면에 접합니다. 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·해안경관관리지역·하수처리구역 및 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 환금성. 마을 내 주택·창고와 토지를 일괄 취득하는 형태로, 면적만 같은 물건끼리도 건물 상태·도로 조건·경계와 실제 사용관계에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 타인점유 범위 확인. 토지 일부의 점유자, 점유 면적, 사용 근거와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 토지 557㎡의 경계와 실제 점유선, 건물·창고·비닐하우스의 위치를 지적도 및 현황과 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이설 가능한 비닐하우스는 매각 제외이므로 소유관계와 철거·이설 일정을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율을 시세 할인으로 해석하지 말고, 주택·창고의 상태와 토지의 실제 이용 가능 면적을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지이용계획확인서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 등기권리 안전형에 가깝습니다. 그러나 그것만으로 곧바로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 토지 일부가 타인점유 상태이고, 비닐하우스가 매각에서 제외되며, 임대관계도 미상입니다. 농촌 마을의 주택·창고와 토지를 일괄 취득하는 물건인 만큼 실제 가치는 서류보다 경계·점유·건물 상태에서 갈립니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 226,459,000원에 취득할 실제 범위와 사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
