서울남부지방법원 2025타경11993. 서울 강서구 화곡동 라움하우징 제5층 제502호, 공부상 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 소유자 김정호가 2020.05.22 매매를 원인으로 거래가 270,000,000원에 취득했고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.05.06 전입·점유한 임차인 윤국현과 2023.05.23 강서세무서장 압류, 그리고 매각물건명세서의 특별매각조건입니다.
윤국현은 임대차계약일 2022.04.19, 확정일자 2022.04.20, 주민등록·점유개시일 2022.05.06, 보증금 280,000,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 통상이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 윤국현 임차보증금에 대한 실질 승계액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택-단지형다세대 · 대상면적 29.95㎡ · 방2·거실겸주방·욕실겸화장실·현관·테라스 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 사용승인일 2020.04.10 |
| 소유자 | 김정호 · 2020.05.22 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 승계를 끊는다
등기상 2020.04.23 고흥군수산업협동조합 근저당권 3,120,000,000원이 설정됐지만 2020.05.29 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.11.15 국세 압류 역시 2026.06.15 해제를 원인으로 2026.06.16 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.05.23 국·강서세무서장 압류이며, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤국현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.06 | 2022.04.20 | 280,000,000원 | 2024.05.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
특별매각조건은 윤국현 임차보증금에 대한 분석에 적용되는 핵심 조건입니다. 현재 확인되는 임차인은 윤국현 1명으로, 별도의 다른 임차인 보증금 승계는 없습니다. 다만 갑구에는 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 말소·승계 처리 상태는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 권리 문제가 풀려도 가격은 최근 거래의 146.0%
라움하우징A동은 총 18세대, 사용승인일은 2020.04.10입니다. 대상 면적은 29.95㎡이고, 면적이 매칭된 최근 거래는 2026.06의 29.01㎡ 2건으로 모두 202,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.01㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 29.01㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.01㎡ | 2건 | 202,000,000원 |
이 물건은 특별매각조건 때문에 매수인 인수를 실질 0원으로 보므로, 현재 회차의 실질취득액은 곧 최저가인 295,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 202,000,000원과 비교하면 146.0%입니다. 즉 권리 위험이 특별조건으로 정리됐더라도, 현재 신건 가격 자체가 최근 실거래보다 높은 상태이므로 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 윤국현 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 10,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,930,000원, 임차인 윤국현 280,000,000원, 주택도시보증공사 10,070,000원으로 매각대금 295,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 청구액 280,000,000원 중 미배당액은 269,930,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 295,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 236,000,000원 | 48,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 188,800,000원 | 94,643,200원 | 0원 |
룰상 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 대항력 임차인 미배당 보증금 계산값입니다. 본건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 윤국현에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대이며, 방2·거실겸주방·욕실겸화장실·현관·테라스 등으로 이용됩니다.
- 입지. 신정초등학교에서 북측으로 직선거리 약 250m, 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역에서 북동측으로 직선거리 약 600m 지점입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 까치산역까지 약 600m, 대중교통을 이용할 수 있는 곰달래로35길까지 약 100m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2020.04.10입니다. 승강기·개별난방·도시가스보일러 설비가 있습니다.
- 내부상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 집합건축물대장상 건축물현황도·외관·탐문조사 등에 의거해 감정평가가 이뤄졌습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,873,000원/㎡입니다.
- 환금성. 라움하우징A동은 18세대이며 최근 12개월 거래는 2건, 단지 경매 통계 평균 유찰은 1.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 윤국현 임차권은 2024.05.13 등기됐습니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차와 범위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 처리와 승계 여부를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원의 146.0%입니다. 특별매각조건으로 권리가 정리되는 것과 가격 메리트는 별개입니다.
- 내부 확인 한계. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.08입니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건은 대항력 있는 임차인 윤국현의 보증금 280,000,000원이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 신건에서는 보증금 자체도 전액 배당됩니다.
그렇다고 투자 판단까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 295,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 202,000,000원의 146.0%입니다. 라움하우징A동 경매 통계도 평균 1.3회 유찰, 낙찰률 0.0%이고 최근 거래 표본은 2건뿐입니다. 결론은 분명합니다. 주된 임차인 인수 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상으로 높아 가격 메리트가 없다. 민간임대주택등기와 특별매각조건의 원문 처리까지 확인한 뒤 가격을 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
