창원지방법원 2025타경31087. 경상남도 진주시 판문동 소재 순화르와씨티빌 101동 3층 302호로, 전용면적은 58.19㎡입니다. 소유자는 순화주택건설주식회사이며, 감정가는 84,000,000원, 현재 최저매각가는 20,168,000원입니다. 이미 4회 유찰된 상태이지만, 이 물건을 최저가만으로 평가하면 중요한 비용을 놓치게 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 9번 박광진의 임차권등기와 관련해 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

임차보증금은 85,000,000원이고, 현재 회차의 예상 배당액은 19,404,976원입니다. 따라서 미배당 잔액은 65,595,024원입니다. 여기에 최저매각가 20,168,000원을 더하면 실질취득 추정액은 85,763,024원입니다. 이는 집행비용 추정치 763,024원을 반영한 계산이며, 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다. 입찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문에 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 가압류와 인수할 임차보증금은 다르다

권리관계에서 주의할 점은 등기된 임차권 자체의 말소 여부와 임차보증금 미배당 잔액의 인수 여부를 구분해야 한다는 것입니다. 말소기준권리로 표시된 갑구 2번 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2021.09.27입니다. 반면 박광진의 전입일은 2015.11.17, 최초 확정일자는 2015.12.10이고, 증액된 10,000,000원의 확정일자는 2017.12.07입니다. 제공된 권리분석 자료에는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 표시돼 있습니다.

을구 9번 주택임차권등기는 2024.03.28 접수됐지만, 그 바탕이 되는 임대차계약과 전입은 앞선 시점입니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기와 보증금 85,000,000원, 전입일자 및 확정일자가 기재돼 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 경매로 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,500만원과 인수 잔액

임대차계약일은 2015.11.12이며, 주민등록일은 2015.11.17, 점유개시일은 2015.12.21입니다. 최초 보증금 75,000,000원에 대해 2015.12.10 확정일자가 있고, 2017.12.07 보증금 10,000,000원이 증액되면서 해당 증액분의 확정일자도 부여된 것으로 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액을 봐야 한다

순화르와씨티빌의 확인 가능한 최근 거래는 전용면적 58.19㎡의 2026년 6월 거래 1건입니다. 해당 거래는 1층, 25,500,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본이 1건이므로 25,500,000원입니다. 거래 표본이 적어 단지의 전반적인 시세를 확정하기는 어렵지만, 현재 산정된 실질취득액과의 격차는 매우 큽니다.

현재 최저매각가 20,168,000원은 최근 거래가 25,500,000원의 약 79.1%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 매수인이 미배당 보증금 65,595,024원을 인수하는 것으로 계산되기 때문에, 최저가와 인수액을 합친 실질취득 추정액은 85,763,024원입니다. 이는 최근 거래가의 약 336.3%이며, 단순 최저가 기준과 결론이 완전히 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가를 가정한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 법원의 배당절차와 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 박광진은 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 기재돼 있으므로 두 청구액을 독립된 채무로 단순 합산하지 말고, 청구채권의 법적 성격과 중복 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 판문동 소재 현대아파트 남동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다. 부지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다. 난방·위생·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적은 497.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 자연경관지구와 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 소로2류 관련 사항이 있으므로 해당 제한의 세부 내용을 확인해야 합니다.
• 준공·환금성. 순화르와씨티빌은 2003.05.27 준공, 15세대 규모입니다. 최근 12개월 확인 거래가 1건에 불과해 시세 표본이 제한적이며, 거래 한 건만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
• 물건 상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 내부 상태, 관리비 체납 및 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액부터 확정. 현재 산정상 미배당 잔액은 65,595,024원입니다. 최저가 20,168,000원만을 취득원가로 잡지 말고, 인수액을 포함한 실질취득 추정액 85,763,024원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 2015.11.12 임대차계약, 2015.11.17 전입, 2015.12.10 확정일자, 2015.12.21 점유개시 및 2017.12.07 증액 내역을 계약서·보증금 지급 자료와 대조하세요.
• 박광진의 두 가지 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 두 권리의 관계와 청구채권의 중복 여부를 확인하고, 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 의심은 증거를 통해 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 을구 9번 임차권등기와 보증금 잔액 인수 문구, 대항력 관련 주의사항을 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인하세요.
• 시세 근거의 한계 확인. 최근 12개월 실거래는 25,500,000원 1건입니다. 실질취득 추정액이 이를 크게 웃도는 만큼, 거래 표본의 신뢰성과 개별 물건의 상태를 확인하더라도 인수 위험을 먼저 해결해야 합니다.
• 부대비용·점유 확인. 취득세·등기비용·관리비 체납·수선비·명도 관련 비용은 위 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다. 실제 점유와 인도 가능 여부를 별도로 점검하세요.
• 입찰 판단. 임차보증금 인수 위험과 임대차의 실체가 명확해지기 전에는 최저가 하락만을 이유로 응찰하지 않는 것이 합리적입니다.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 낮다”

이 물건의 핵심은 4회 유찰이나 20,168,000원의 최저가가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 표시된 박광진의 보증금 85,000,000원, 현재 회차의 미배당 잔액 65,595,024원, 그리고 매수인 인수를 반영한 실질취득 추정액 85,763,024원이 핵심입니다. 확인된 최근 거래 25,500,000원과 비교하면 부담 수준은 현저히 높습니다.

더욱이 박광진은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있어 임대차 실체와 청구채권의 관계를 확인해야 합니다. 이 관계가 확인되지 않은 상태에서 인수액이 없다고 가정하거나 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 현재 판단은 입찰 보류입니다. 임차권과 인수 범위가 법적으로 명확해지고, 실질취득 비용을 기준으로 재검토한 뒤에야 응찰 여부를 결정할 수 있습니다.