창원지방법원 2025타경31087. 진주시 판문동 순화르와씨티빌 101동 302호 다세대주택입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 대항력 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차인 박광진은 2015.11.17. 주민등록, 2015.12.21. 점유 개시, 2015.12.10. 확정일자를 갖추고 있고, 현재 말소기준으로 제시된 2021.09.27. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 경제성은 최저매각가 28,812,000원으로 평가하면 안 됩니다. 예상배당에서 박광진에게 27,893,384원이 돌아가고, 보증금 잔액 57,106,616원이 남습니다. 이를 낙찰가에 더한 현재 회차의 실질취득은 85,918,616원입니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 계속 보증금 85,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 판문동 269-103 순화르와씨티빌 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 실거래 비교면적 58.19㎡ |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층 · 15세대 · 2003.05.27. 준공 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박광진 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
등기부에는 과거 전세권과 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.09.27. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 주식회사진주저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박광진은 그보다 앞선 2015년부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 2024.03.28. 임차권등기까지 마쳤으며, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당으로 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력 인수 문제는 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광진 주거 · 임차권등기 | 주택전부 | 2015.11.17. 2015.12.10. | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
박광진은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 또한 임차권자 박광진은 이 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 관계인 여부에 대한 별도 확인은 필요하지만, 입찰가 산정에서는 명세서의 인수 문구를 우선해 보증금 부족분 인수 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
② 유찰·시세 비교 — 내려가도 실질취득은 85,000,000원대
이 사건에서 유찰은 일반적인 가격 할인과 다르게 작동합니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 커집니다. 실제 시나리오도 이를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,812,000원 | 57,106,616원 | 85,918,616원 |
| 4회 유찰 시 | 20,168,400원 | 65,594,631원 | 85,763,031원 |
| 5회 유찰 시 | 14,117,880원 | 71,536,242원 | 85,654,122원 |
즉 최저가가 28,812,000원에서 20,168,400원, 다시 14,117,880원으로 내려가도 총 부담은 85,918,616원 → 85,763,031원 → 85,654,122원 수준입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 이 유형에서는 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
시세는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 순화르와씨티빌 58.19㎡의 최근 12개월 거래는 2026.06. 1층 25,500,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 25,500,000원입니다. 현재 최저가 28,812,000원조차 최근 거래의 113.0%로 이미 더 높습니다. 여기에 보증금 인수까지 반영한 실질취득 85,918,616원은 최근 거래의 336.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.19㎡ | 1 | 25,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.19㎡ | 1건 | 25,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 임차인 박광진 보증금 | 85,000,000원 | 27,893,384원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사진주저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박광진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 918,616원을 제외한 27,893,384원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 57,106,616원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 15세대 규모의 순화르와씨티빌입니다.
- 입지. 경상남도 진주시 판문동 소재 현대아파트 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 부지 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층으로 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호이며 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역도 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적 497.0㎡, 공시지가는 644,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.6회여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 28,812,000원 낙찰가에 인수 57,106,616원을 더한 85,918,616원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 85,763,031원, 5회 유찰 시에도 85,654,122원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차인 인수 문구 재확인. 박광진 보증금 85,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 박광진이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급 및 반환채권 관계를 원문서로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 기준. 최근 거래는 2026.06. 25,500,000원 1건입니다. 표본이 적으므로 현장 매물과 상태를 추가 확인하되, 현재 최저가도 이 최신 거래보다 높다는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 84,000,000원이 28,812,000원까지 내려와 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 박광진의 보증금은 85,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 57,106,616원을 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 85,918,616원입니다.
게다가 최근 12개월 평균이자 최신 실거래는 25,500,000원입니다. 현재 최저가부터 이미 그 가격의 113.0%이고, 실질취득은 336.9%입니다. 4회·5회 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다. 15세대 다세대주택이고 최근 거래 표본도 1건뿐이라는 환금성 조건까지 감안하면, 낮은 최저가를 근거로 접근할 사건이 아니라 선순위 임차보증금 인수 때문에 매우 보수적으로 판단해야 할 사건입니다.
