창원지방법원 2025타경31087. 진주시 판문동 순화르와씨티빌 101동 302호, 전용 58.19㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 순화주택건설주식회사이며, 신청채권자 박광진의 청구금액 85,000,000원으로 강제경매가 진행됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 대항력 임차인입니다.
박광진은 2015.11.17. 주민등록을 마치고 2015.12.21. 점유를 개시했으며, 2015.12.10. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2021.09.27. 접수됐으므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 앞섭니다. 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 추가로 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 판문동 269-103 순화르와씨티빌 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.19㎡ · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 (단독소유) |
| 건물 규모 / 사용승인 | 15세대 · 2003.05.27. |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박광진 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정됐던 진양양돈조합법인의 전세권 70,000,000원, 문지영의 전세권 50,000,000원, 이춘재의 전세권 80,000,000원과 진주저축은행의 근저당권 62,400,000원은 각각 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리는 매수인이 인수하는 현존 권리가 아닙니다.
현재 권리분석의 기준은 2021.09.27. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 진주저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박광진의 임차권등기는 2024.03.28. 접수됐더라도, 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 보증금 미배당 잔액에 대한 대항력은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박광진 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 85,000,000원 | 2015.11.17. 2015.12.10. | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 |
박광진은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 그러나 현재 최저가 58,800,000원에서는 집행비용을 제외한 57,341,600원만 배당될 것으로 계산됩니다. 보증금과의 차액 27,658,400원은 매수인 인수액입니다.
③ 유찰돼도 총취득액은 85,000,000원대
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 58,800,000원에 인수액 27,658,400원을 더한 86,458,400원이 실질취득액입니다. 이는 보증금 85,000,000원에 집행비용이 더해진 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 27,658,400원 | 86,458,400원 |
| 2회 유찰 시 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 44,980,880원 | 86,140,880원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 57,106,616원 | 85,918,616원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 41,160,000원으로 내려가지만 인수액은 44,980,880원으로 늘어 총취득액이 86,140,880원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 28,812,000원과 인수액 57,106,616원을 합치면 85,918,616원입니다. 최저가 하락이 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않는 인수형 경매입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
순화르와씨티빌 동일면적 58.19㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026년 6월 1층이 25,500,000원에 거래됐으며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 25,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06. | 58.19㎡ | 1층 | 25,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.19㎡ | 1건 | 25,500,000원 |
현재 최저가 58,800,000원부터 최근 거래의 230.6%입니다. 여기에 인수액을 포함한 실질취득 86,458,400원은 최근 거래보다 60,958,400원 높고, 최근 거래의 339.1%입니다. 감정가 84,000,000원 역시 최근 거래의 329.4% 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 박광진 보증금 | 85,000,000원 | 57,341,600원 |
| 미배당 보증금·매수인 인수 | - | 27,658,400원 |
| 가압류·후순위 권리 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 1,458,400원을 먼저 공제하고 남은 57,341,600원이 임차인에게 배당됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 지상 4층 다세대주택으로, 외벽은 드라이비트 마감이며 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 입지. 진주시 판문동 현대아파트 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 제2종일반주거지역·자연경관지구에 해당합니다.
- 규제. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 학교 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 15세대 규모이며 최근 12개월 동일면적 실거래가 1건에 그쳐, 가격 판단 시 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가에 임차인 미배당 보증금을 더해 총취득원가를 계산하세요. 현재 회차 기준은 86,458,400원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰돼도 총취득액은 각각 86,140,880원과 85,918,616원으로 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 계좌이체 자료, 점유 경위와 채권 발생 자료를 대조하세요.
- 명도·보증금 반환. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 미배당 보증금 지급과 주택 인도 순서를 사전에 검토하세요.
- 최근 거래 검증. 2026년 6월 1층 거래 25,500,000원과 대상 3층의 내부 상태·수리비·매도 가능 가격을 현장 중개업소에서 교차 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 여부를 법원과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”가 아닌 “보증금 인수형”
이 물건은 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 58,800,000원으로 내려왔지만, 가격 할인형 물건이 아닙니다. 대항력 임차인 박광진의 보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당으로는 27,658,400원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 실질취득액은 86,458,400원으로 감정가보다도 높습니다.
최신 동일면적 실거래 25,500,000원과 비교하면 실질취득액은 339.1%입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총액은 85,000,000원대에 고정됩니다. 과거 전세권과 근저당은 이미 말소돼 권리관계 자체는 정리됐지만, 대항력 임차보증금 인수와 시세를 크게 웃도는 실질취득액이 결정적인 부담입니다. 결론은 최저가는 낮아 보여도 총취득비용은 높다입니다.