제주지방법원 2025타경1793. 서귀포시 서귀동의 토지와 2층 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 공실·공사 중, 2층 카페 ‘파파엔도터’ 이용 중이며, 사용승인일은 1994.12.24.입니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함되며 조경수·조경등·콘크리트 마당·조경석 등도 토지에 포함해 평가됐습니다. 목록 1은 공부상 지목이 대지이나 현재 주차장으로 이용 중입니다.
이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 배당표에서는 제주은행 근저당 120,000,000원과 농협은행 근저당 696,000,000원이 모두 변제되고 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 지상권을 명시 인수권리로 적고 그 말소 동의서 제출 사실까지 밝히고 있어, 금액 인수와 등기 정리 문제를 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 85-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 1층 공실·공사 중 · 2층 카페(파파엔도터) |
| 건물 구조 | 석조 경량철골조 지붕 2층 · 사용승인 1994.12.24. |
| 소유자 | 정광윤 |
| 감정가 / 최저가 | 3,209,117,880원 / 3,209,117,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 593,571,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 일괄매각 | 일괄 매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 지상권은 별도 확인
데이터상 말소기준권리는 2013.11.22. 을구 6번 제주은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2018.01.12. 농협은행 근저당권 696,000,000원과 2025.10.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.05.27. 제주신용보증재단 가압류 31,512,814원은 2026.08.20. 말소등기가 마쳐진 기록입니다.
매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 등기이력에는 2002.08.16. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권과 2018.01.12. 채권최고액 변경, 2025.11.17. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재하므로, 말소기준 및 매각으로 정리되는 범위는 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광수 | 소재지 1,2,3 전부 | 2018.10.15. | 미상 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최광수의 전입신고는 2018.10.15.로 말소기준권리인 2013.11.22. 제주은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 3,209,117,880원과 최저가 3,209,117,880원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 현재는 0회 유찰 신건으로 감정가 전액이 최저매각가입니다.
| 현재 회차 | 3,209,117,880원 · 감정가 100% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 2,567,294,304원 · 감정가 80% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,053,835,443원 · 감정가 64% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
세 시나리오 모두 채권자 총 채권 816,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 가격이 내려가더라도 현재 제공된 시나리오 범위에서는 담보채권 부족분이 생기지 않습니다. 다만 이는 권리·배당 구조에 관한 계산일 뿐, 시장가격 대비 적정성을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,209,117,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,491,179원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,358,626,701원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정치로 반영된 값입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포중학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 1층은 공실로 공사 중이고 2층은 카페(파파엔도터)로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 고도지구(15m 이하), 시가지경관지구(일반), 역사문화환경보존지역(정방폭포), 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 토지자료상 평지·사다리형·중로한면이고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 729,400원/㎡, 토지면적 188.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 목록 1은 공부상 지목 대지이면서 현황은 주차장으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 목록 1·2의 2001.06.07. 지상권과 2026.03.05. 농협은행 말소 동의서의 실제 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 최광수는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 현황과 명세서를 재확인해야 합니다.
- 현장 사용 확인. 1층 공사 진행 상태와 2층 카페의 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수·조경등·콘크리트 마당·조경석 등이 매각·평가 범위에 포함된 점을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 신건 최저가 3,209,117,880원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 등기 원본 대조. 2002년 농협 근저당권의 변경·이전 이력까지 포함해 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지상권의 정리 상태
배당 계산만 보면 이 사건은 편합니다. 현재 신건 3,209,117,880원부터 2회 유찰 2,053,835,443원까지 채권자 총 816,000,000원이 전액 배당되고 매수인 금액 인수는 0원입니다. 최광수의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 매각물건명세서에 2001.06.07. 지상권이 명시 인수권리로 적혀 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 농협은행이 2026.03.05. 말소 동의서를 제출했다는 긍정적 요소는 있지만, 입찰 전 실제 말소 처리 상태를 확인하지 않고 ‘완전한 인수 0’으로 단정하기는 이릅니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 신건 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 배당은 단순하지만 지상권 정리와 가격 검증을 끝내야 하는 확인형 물건입니다.
