창원지방법원 2025타경31117. 진주시 충무공동 휴니온팝 2층 201호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가는 896,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 307,328,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.10.22. 설정된 대전축산업협동조합 근저당 채권최고액 418,800,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 거래 표본을 바로 대조할 수 있는 주거용 물건이 아니라 상가형 근린시설입니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가의 34.3%니까 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성·환금성을 다시 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31117 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 225-7 휴니온팝 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 사들로123번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 2층 201호 · 사용승인일 2015.07.07 |
| 소유자 | 최승철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 307,328,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 251,253,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
현재 소유자 최승철은 2020.10.22. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대전축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2022.12.02. 설정된 주식회사우리은행 근저당 480,000,000원과 2025.08.04. 유아이제사십차유동화전문유한회사 명의의 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은혜 김재성의 사천형제국밥 혁신점 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.09.27 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정은혜의 신고일 2023.09.27.은 말소기준권리 2020.10.22.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며 2025.09.11. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가는 896,000,000원, 현재 최저매각가는 307,328,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰된 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 한 번 더 유찰되면 215,129,600원, 5회 유찰 시에는 150,590,720원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 307,328,000원 | 302,225,408원 | 596,574,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 215,129,600원 | 211,317,786원 | 687,482,214원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,590,720원 | 147,682,450원 | 751,117,550원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 307,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,592원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 418,800,000원 | 302,225,408원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 최고액 기준 898,800,000원 중 예상 배당은 302,225,408원이고, 미배당은 596,574,592원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 정은혜는 배당요구를 했지만 우선변제 여부가 확인되지 않아 위 예상배당에는 별도 임차인 배당액을 두지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한국남동발전 남동측 인근으로, 주위는 공공기관·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 201호는 근린생활시설 중 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 약 20~25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 공급설비 등 상가로서의 일반적인 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 중로1류와 접합니다. 공시지가는 2,314,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 1,955.5㎡, 지목은 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 정은혜의 신고일 2023.09.27.이 말소기준 2020.10.22.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.09.11.이지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당표 작성 전 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 영업·명도. 현재 일반음식점으로 이용 중이고 임차인 점유가 확인되므로 낙찰 후 인도·영업종료·명도 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 307,328,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 근린시설 매매·임대수익을 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 215,129,600원, 5회 유찰 150,590,720원까지 가격이 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 회차의 경쟁강도와 환금성을 함께 보세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 말소기준권리 뒤에 후순위 근저당과 임차인이 놓여 있고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 정은혜도 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 근린생활시설이 이미 3회 유찰돼 896,000,000원 감정가가 307,328,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리 안전성은 긍정적, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 할인율이 아니라 실제 상권·임대수익· 인근 상가 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
