제주지방법원 2025타경1802. 제주시 조천읍 신촌리 1951-19 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 일반목구조 목재지붕 3층 건물과 토지가 일괄 매각됩니다. 토지면적은 157.0㎡이고, 사용승인일은 2022.08.22입니다. 소유자는 임은경이며, 같은 날 소유권보존과 주식회사신한은행 근저당권 설정이 등기됐습니다.
권리분석의 중심은 2022.09.08 설정된 채권최고액 309,100,000원의 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.09.09 국민건강보험공단 압류와 2025.10.01 임의경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1802 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1951-19 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌11길 26-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일반목구조 목재지붕 3층 |
| 토지 | 157.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임은경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,903,500원 / 416,903,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 284,599,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄 매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 조경수 등은 토지에 포함하여 평가 · 테크 부분 및 상부 다락 부분은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.08 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 309,100,000원이며 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재돼 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 현 분석상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송옥화 | 미상 | 2025.08.18 | 2025.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
송옥화의 전입신고일은 2025.08.18로 말소기준일 2022.09.08보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없으며, 배당요구는 2025.12.03에 접수된 것으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 회차 구조 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 416,903,500원 | 309,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 333,522,800원 | 309,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 266,818,240원 | 262,282,785원 | 46,817,215원 | 0원 |
현 회차와 1회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 배당 부족이 없습니다. 2회 유찰해 매각가가 266,818,240원이 되는 시나리오에서는 46,817,215원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,903,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,569,035원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 309,100,000원 | 309,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,234,465원 |
현재 최저가 416,903,500원 가정에서 집행비용 6,569,035원과 주식회사신한은행 근저당 309,100,000원이 배당되고, 소유자 교부 잔여는 101,234,465원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 일반목구조 목구조 위 목재지붕 3층 건물입니다. 사용승인일은 2022.08.22입니다.
- 입지. 신촌초등학교 북동측 인근이며, 부근은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 157.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 309,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 평가 범위. 일괄 매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 조경수 등은 토지에 포함해 평가했고, 테크 부분과 상부 다락 부분도 건물에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.08 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 송옥화는 대항력 없는 후순위 전입이지만, 현재 점유 여부와 실제 사용 부분은 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금·최우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에 반영될 수 있는 최우선변제 여부를 매각 전 최신 문서로 확인하세요.
- 현관 2개 구조 확인. 목록 2의 1층은 현관이 2개인 것으로 확인됐으므로 공간 분리와 실제 점유 현황을 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·조경수·테크·다락 등 평가 및 매각 포함 범위를 현황과 대조하세요.
- 토지이용규제 확인. 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 승부처는 점유와 현황 확인”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2022.09.08 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 송옥화 역시 2025.08.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 416,903,500원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 최우선변제 여부가 예상배당에 영향을 줄 가능성은 별도로 살펴야 하고, 1층 현관이 2개라는 현황도 실제 점유·명도 판단에 중요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 현장 점유와 매각 범위 확인이 핵심인 사건으로 정리됩니다.
