제주지방법원 2025타경1810. 제주시 노형동 노형이-편한세상 106동 3층 301호, 전용 110.63㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있지만 현재 회차에서는 인수액이 없다”는 점입니다. 임차권자 오수미는 2021.07.26 전입·점유·확정일자를 갖추고 600,000,000원의 임차보증금으로 2025.07.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.01 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당에서 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 현재 최저매각가 843,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 10,830,000원 후 임차인에게 600,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 이 물건은 단순한 “대항력 임차인 = 무조건 인수” 사건이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 다시 매수인 부담으로 살아나는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 106동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 110.63㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2 · 10층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2005.12.28 |
| 소유자 | 한미영 (2018.02.14 매매, 거래가액 620,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 843,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오수미 / 608,399,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자 한미영은 2018년 이 물건을 620,000,000원에 취득했습니다. 당시 설정됐던 신한은행 근저당권 372,000,000원과 42,000,000원은 2021.07.26 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 오수미가 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았고, 2025.07.29 임차보증금 600,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이후 2025.10.01 오수미가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오수미 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.26 / 2021.07.26 | 600,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
오수미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구도 2025.07.29 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차권자 오수미와 강제경매 신청채권자 오수미가 동일인으로 나타나며, 관련 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 임대차보증금 채권과 경매신청의 원인채권이 어떤 관계인지 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세와 거의 같다
노형이-편한세상은 350세대, 2005.12.28 사용승인 단지입니다. 대상 전용면적 110.63㎡와 일치하는 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 891,458,333원이지만, 과거 1,100,000,000원 거래 등이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 859,583,333원과 최신 거래 850,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 110.63㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2025.12 | 110.63㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2025.11 | 110.63㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2025.10 | 110.63㎡ | 6 | 855,000,000원 |
| 2025.10 | 110.63㎡ | 9 | 867,500,000원 |
| 2025.07 | 110.63㎡ | 10 | 885,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 110.63㎡ | 6건 | 859,583,333원 |
현재 최저가 843,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.1%이고, 최신 거래 850,000,000원보다 7,000,000원 낮습니다. 수치상 최근 거래보다 조금 낮지만 차이가 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 가격이 그 이전 구간보다 -6.9% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 전체 평균 891,458,333원 대비 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 843,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,830,000원 |
| 1. 임차인 오수미 보증금 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 오수미 | 608,399,999원 | 232,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 600,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 항목에는 376,229,999원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘보증금 인수’가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 843,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가능 |
| 1회 유찰 · 80% | 674,400,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 · 64% | 539,520,000원 | 68,275,200원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 단위세대로 이용 중이며 건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2 구조입니다.
- 입지. 백록초등학교 남측 인근의 택지개발지구 내 주거지대로, 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 단지 남서측 및 남동측으로 광평동로·수덕로의 왕복 4차로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,278,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 350세대 단지이며 전용 110.63㎡ 실거래가 확인되지만, 최근 12개월 가격이 이전보다 -6.9% 낮아진 흐름은 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 인수액과 미래 회차를 구분. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 68,275,200원의 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 실질취득가로 비교. 2회 유찰 시 539,520,000원만 보지 말고 인수액을 더한 607,795,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 891,458,333원보다 최근 12개월 평균 859,583,333원과 최신 거래 850,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 대비 이전 가격 흐름이 -6.9%이므로 신건의 소폭 할인만으로 높은 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 오수미의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나므로 임대차보증금 채권과 신청채권의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등의 실제 확정 내용에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 뒤에는 계산법이 달라진다”
이 물건은 대항력 있는 600,000,000원 임차권이 존재해 겉보기에는 인수형 사건처럼 보이지만, 현재 최저가 843,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 98.1%이고 최신 거래 850,000,000원과도 거의 차이가 없으며 시장 흐름은 -6.9% 하락 추세입니다. 따라서 신건에서는 권리상 감당 가능하지만 가격 메리트는 제한적입니다.
반대로 유찰이 진행되면 단순히 최저가가 싸지는 것만 보아서는 안 됩니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 539,520,000원으로 떨어지지만 68,275,200원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질 부담은 607,795,200원이 됩니다. 이 사건의 핵심은 “현재 회차에서는 시세에 가까운 가격, 깊은 유찰 구간에서는 대항력 보증금을 포함한 실질취득가”를 각각 기준으로 판단하는 것입니다.
