서울남부지방법원 2025타경12210. 영등포구 양평동2가 어반스테이 제7층 제703호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계입니다. 등기부 을구 1번에는 이창석 명의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 335,000,000원, 주민등록일자는 2021.01.22, 점유개시일자는 2021.01.14입니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.09.19이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
배당 계산에서도 이창석의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 335,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 354,000,000원에 취득한다고 가정하면 실제 부담은 354,000,000원 + 335,000,000원 = 689,000,000원입니다. 감정가와 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제7층 제703호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상9층 · 사용승인일 2020.11.18 |
| 소유자 | 권미진 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 인수형
이 사건의 말소기준은 2025.09.19 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이창석의 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 있으며, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 현재 배당계산상 이창석에게 배당되는 금액은 없으므로 335,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 확정된 인수 외 미상 위험도 남는다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 매수인 인수 |
| WEI HAN | 미상 | 2025.04.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 확인되는 임차·점유자는 2명입니다. 이창석은 등기부상 주택임차권자로 보증금과 점유·주민등록 시점이 확인됩니다. 반면 WEI HAN은 현황조사에서 확인됐지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 전입일 2025.04.28은 강제경매개시결정 2025.09.19보다 빠르지만, 보증금 등 핵심 조건이 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 매각물건명세서와 임대차 자료를 추가 확인해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 신건 기준 689,000,000원
현재 최저매각가는 354,000,000원이지만, 이창석 보증금 335,000,000원이 별도 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 689,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 감정가 354,000,000원과 실질취득 689,000,000원은 전혀 다른 숫자라는 점은 명확합니다.
| 회차 | 매각가 | 이창석 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,000,000원 | 335,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,200,000원 | 335,000,000원 | 56,564,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,560,000원 | 335,000,000원 | 112,411,840원 |
유찰돼 낙찰가가 내려가도 이 사건에서는 이창석 보증금 335,000,000원 인수가 그대로 남는 시나리오입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 283,200,000원, 2회 유찰 시 226,560,000원이지만, 낙찰가 하락만 보고 가격 매력이 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 인수 · 임차인 이창석 보증금 | 335,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,244,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,756,000원, 주택도시보증공사 335,000,000원, 소유자 잔여 13,244,000원으로 매각대금이 배분됩니다. 이창석 보증금 335,000,000원은 이 배당과 별도로 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 관악고등학교 북측 인근이며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 양평역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상9층 건물의 제7층 제703호이며 사용승인일은 2020.11.18입니다. 승강기·기계식주차시설·CCTV·도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 서측 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 296.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·광대세각이며 공시지가는 7,413,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 354,000,000원이 아니라 이창석 인수액을 더한 689,000,000원을 기본 부담으로 봐야 합니다.
- 이창석 임차권. 주택임차권등기, 주민등록일자, 점유개시일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- WEI HAN 확인. 전입일 2025.04.28만 확인되고 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다. 추가 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 283,200,000원, 2회 유찰 시 226,560,000원으로 내려가더라도 이창석 인수액 335,000,000원은 시나리오상 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 봐야 한다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 의미는 무겁습니다. 신건 최저매각가가 354,000,000원인 반면, 이창석의 대항력 있는 임차보증금 335,000,000원이 매수인에게 남는 것으로 계산되어 현재 실질취득 부담은 689,000,000원입니다. 여기에 WEI HAN의 임대차 조건은 아직 확인되지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 실질취득액이 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 낙찰가가 아니라 인수권리와 총부담을 먼저 보는 사건입니다.
