제주지방법원 2025타경1819. 제주시 구좌읍 종달리 1763 소재 토지와 지상 주택·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 382.0㎡, 감정 이용상태는 주택·창고이며, 제시외 건물과 조경수·태양광설비도 매각·평가에 포함되어 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 김재이이고, 2018년 12월 3일 한라새마을금고 근저당권 192,000,000원이 현재 말소기준권리입니다.
표면적인 등기 순위는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 현존하는 주식회사지원엠알오 근저당, 현홍준 저당권, 현홍준의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 김태길은 2006년 6월 26일, 김경홍은 2007년 5월 8일 전입한 것으로 조사됐지만, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 곧바로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수액 얼마’라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 1763 · 종달로5길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택, 창고 · 토지 382.0㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 및 경량철골구조 징크패널지붕 지상2층 |
| 소유자 | 김재이 (김경심에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 412,671,950원 / 412,671,950원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 현홍준 / 69,534,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
2001년 이후 가압류·압류·과거 경매개시결정·가등기·가처분 등 여러 권리가 있었지만 모두 이미 말소되었거나 과거 경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2018.12.03 한라새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사지원엠알오 근저당권, 현홍준 저당권, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 전입일은 빠르지만 대항력은 미확정
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태길 | 미상 | 2006.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김경홍 | 미상 | 2007.05.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 전입일은 모두 2018년 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입신고만으로 주택임대차보호법상 대항요건 전체가 충족되었다고 단정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,671,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,526,720원 |
| 2. 근저당 · 한라새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지원엠알오 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 저당권 · 현홍준 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,145,230원 |
배당 시뮬레이션은 한라새마을금고와 주식회사지원엠알오 채권 합계 292,000,000원을 전액 배당하고, 현홍준 저당권은 계산에서 0원으로 제외한 결과입니다. 다만 등기 원문에는 현홍준 저당권 채권액 60,000,000원이 기재되어 있어 실제 배당액과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 관련 최우선·우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·채권 여유
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 412,671,950원 | 292,000,000원 | 0원 | 114,145,230원 |
| 1회 유찰 · 80% | 330,137,560원 | 292,000,000원 | 0원 | 32,715,634원 |
| 2회 유찰 · 64% | 264,110,048원 | 259,612,507원 | 32,387,493원 | 0원 |
이 표는 담보채권 배당 여력만 보여줍니다. 이 사건은 실거래 시세 자료가 없으므로 412,671,950원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 또한 낙찰가가 내려가더라도 선순위 점유자의 실제 인수 보증금이 존재하면 실질취득가는 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트를 평가하는 접근은 피해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주택·창고로 이용 중이며, 벽돌조 및 경량철골구조 징크패널지붕 지상2층 건물입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물, 조경수 및 태양광설비가 포함된 평가입니다.
- 토지. 382.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 실제 현황은 ‘대 및 도로’로 조사되었습니다.
- 건물 차이. 2층은 등기사항전부증명서상 ‘벽돌조’이나 일반건축물대장 및 현황은 ‘경량철골조’입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시외버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주위환경. 종달초등학교 북측 인근으로 단독주택·일반음식점·소규모 점포·전 등이 혼재합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 157,600원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태길·김경홍 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 세대 구성, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 가정하지 말 것. 명세서상 명시 인수권리는 없지만, 선순위 전입 2명의 보증금이 미상이므로 실질 인수액 역시 미확정입니다.
- 현홍준 저당권 배당 재검증. 등기 원문에는 채권액 60,000,000원이 있으나 배당 시뮬레이션에서는 0원 처리되어 있습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘대’와 현황 ‘대 및 도로’ 차이가 실제 이용·경계·가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 2층 구조 차이 확인. 등기상 벽돌조와 건축물대장·현황상 경량철골조의 차이를 건축물대장과 현장으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수, 태양광설비의 현황과 소유관계·철거 가능성·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 ‘해당사항 없음’으로 적고 있습니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 2006년·2007년 전입자 2명이 존재하고, 그들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 이 물건을 “인수 0원인 안전물건”으로 분류하는 것은 과도합니다. 정확한 표현은 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 점유자 인수위험은 미확정입니다. 시세 자료도 없어 신건 최저가 412,671,950원의 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 등기 정리는 긍정적, 점유·인수 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이것이 현 단계의 결론입니다.
