제주지방법원 2025타경1837. 제주시 조천읍 함덕리 비치하우스 제2층 제202호입니다. 사건의 용도 표시는 임야·토지로 잡혀 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(학원)이고 등기사항전부증명서도 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 2층이며 사용승인일은 2014.07.22.입니다. 현재 소유자는 강은영이고, 2018.08.01. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 이전받은 이력이 확인됩니다.
권리의 중심은 2021.09.08. 설정된 중앙새마을금고의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2022년 박윤수 저당권과 윤석태 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 윤석태의 별도 유치권 신고는 등기 말소 문제와는 다른 점유·명도 리스크이므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1837 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1212-1 비치하우스 제2층 제202호 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 내 2층 · 사용승인 2014.07.22. |
| 소유자 | 강은영 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,400,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2021.09.08. 중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 유치권은 별도 확인
2014년의 가등기·압류·기존 근저당권과 저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2021.09.08. 중앙새마을금고 근저당권입니다. 2026.06.19.에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐지만, 말소기준 시점 자체는 2021.09.08.로 유지됩니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미용 | 202호 · 주거 | 전입 2022.11.28. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤석태 | 주거 · 전세권자 | 전입일 미상 · 2025.10.30. 배당요구 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
이미용은 전입일이 2022.11.28.로 말소기준권리 2021.09.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 윤석태는 전입신고일이 확인되지 않아 주택임대차상 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 별도로 2022.09.14. 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 이 전세권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 290,000,000원은 최근 평균보다 높다
비치하우스 시장 데이터의 실거래 4건 평균은 261,000,000원, 최근 12개월 평균은 279,500,000원, 최신 거래는 2023.09. 219,000,000원입니다. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%이고, 전체 평균 기준으로도 111.1%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +15.3%로 집계돼 있으나, 현재 신건 최저가가 최근 평균보다 높은 만큼 이를 근거로 가격 메리트를 줄 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 83.9㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2023.03 | 83.9㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.04 | 83.9㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 84.97㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 261,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 279,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 근저당 · 중앙새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 저당권 · 박윤수 | - | 0원 |
| 4. 전세권 · 윤석태 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,140,000원 |
제공된 시뮬레이션상 채권자 배당액은 232,000,000원, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 53,140,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,860,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지되지만 가격 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 290,000,000원 | 232,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 4,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 49,798,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 232,000,000원은 전체 평균 261,000,000원과 최근 12개월 평균 279,500,000원보다 낮아지지만, 최신 거래 219,000,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 185,600,000원은 제시된 모든 실거래 지표보다 낮아지지만, 본건과 실거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 이를 그대로 “싸다”는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕해수욕장 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제202호는 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 446㎡, 평지의 부정형지이며 공시지가는 529,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(25M 이하)·방화지구·가축사육제한구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기본위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 윤석태의 2026.06.18. 유치권 신고 17,800,000원의 공사 내역·채권 발생 시점·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 윤석태 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 주거 임차인으로서의 대항력은 미상입니다. 전세권 소멸과 별개로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 이미용 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 용도 현황 확인. 감정평가상 학원인데 점유조사상 주거 사용이 기재돼 있어 실제 사용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 박윤수 저당권 50,000,000원과 중앙새마을금고 청구액 101,400,020원이 예상배당 계산에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최저가가 최근 평균보다 높고, 실거래 표본의 면적도 본건 비교 면적과 일치하지 않습니다. 감정가와 실거래 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
등기상으로는 구조가 비교적 선명합니다. 2021.09.08. 중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 저당권과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 실전에서는 두 가지를 더 봐야 합니다. 첫째, 전세권자 윤석태가 신고한 17,800,000원 유치권의 성립 여부. 둘째, 신건 290,000,000원이 최근 12개월 평균 279,500,000원의 103.8%라는 가격입니다. 실거래 표본의 면적까지 맞지 않기 때문에 현재 가격에서 적극적인 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권·점유 검증은 필수, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다.
