제주지방법원 2025타경1855. 제주시 애월읍 신엄리 렉스빌 1층 102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한원숙이며, 2023.04.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 158,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사벽상주류 근저당과 삼성카드·제주어류양식수산업협동조합·현대카드· 주식회사 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
권리구조와 별개로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 205,000,000원입니다. 반면 동일 면적 66.39㎡의 가장 최근 거래는 2026.01 202,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 이 1건뿐이므로 표본은 적지만, 현재 신건 가격이 최신 거래보다 높다는 사실은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1855 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1301-7 렉스빌 1층 102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 일주서로 6686-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일 면적 거래비교 66.39㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 한원숙 · 2025.02.13 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 143,656,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사벽상주류 근저당과 2025년의 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 3,000,000원 높다
렉스빌 동일 면적 66.39㎡의 확인된 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 193,857,142원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.01의 202,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 202,000,000원입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 이보다 3,000,000원 높아 101.5% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 66.39㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 2024.07 | 66.39㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 66.39㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 66.39㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 66.39㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 66.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 66.39㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 66.39㎡ | 7건 | 193,857,142원 |
| 최근 12개월 | 66.39㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
전체 7건의 범위는 180,000,000원~215,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 그 이전 거래 수준보다 4.9% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 자체가 최근 시세를 이미 웃돌고 있으므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사벽상주류 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,815,530원 | 25,815,530원 |
| 5. 가압류 · 제주어류양식수산업협동조합 | 10,169,104원 | 5,114,470원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,422,061원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,204,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 227,010,899원 중 채권자 예상배당은 201,330,000원, 미배당은 25,680,899원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 25,680,899원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 66,106,899원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 98,447,699원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신엄중학교 남서측 인근이며 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며 사용승인일은 2017.10.17입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 658.0㎡, 공시지가는 310,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·일반상업지역·고도지구·방화지구·건축계획심의대상구역·하수처리구역·역사문화환경보존지역 등이 관련되어 있습니다.
- 환금성. 렉스빌은 8세대 규모이며 동일 면적 확인 거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 193,857,142원보다 최근 거래 202,000,000원을 우선 기준으로 보되, 현재 최저가 205,000,000원이 이를 웃돈다는 점을 반영해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 현황조사 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.03 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다. 신건과 유찰 후 가격 차이를 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 특성. 8세대 규모인 만큼 아파트와 동일한 환금성을 전제로 보기보다 실제 매수수요와 거래 빈도를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.03 농협은행주식회사 근저당권 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 최근 동일 면적 거래는 202,000,000원인데 현재 최저가는 205,000,000원으로 101.5%입니다. 전체 평균보다도 높습니다. 최근 추세가 4.9% 상승했다고 해도 현재 신건 가격 자체가 최신 거래보다 높은 이상, 지금 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 매입가격을 얼마나 낮출 수 있느냐가 핵심입니다.
