제주지방법원 2025타경1970. 한림읍 동명리 566-6의 토지와 주거용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 고영충이고, 건물은 블록구조 패널지붕 단층으로 2015.12.14. 사용승인됐으며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 토지는 255.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역에 해당합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.31. 설정된 한림농업협동조합 근저당 26,400,000원이 말소기준권리이고, 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 신한카드 가압류와 후순위 근저당들도 매수인에게 승계되지 않습니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 경고한 제시외 건물과 법정지상권 가능성은 등기부의 단순함과 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1970 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 566-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 주거용 |
| 건물구조 | 블록구조 패널지붕 단층 · 사용승인일 2015.12.14 |
| 토지 | 255.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고영충 |
| 감정가 / 최저가 | 186,333,830원 / 186,333,830원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 허재호 / 87,030,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2015.12.31. 한림농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 26,400,000원이고 공동담보로 동명리 566-6 토지가 기재돼 있습니다. 2025.01.15. 신용보증기금 가압류 11,083,328원과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
2016.09.23. 나봉수 근저당 45,000,000원, 2017.03.29. 한상교 근저당 75,000,000원, 2020.01.14. 허재호 근저당 91,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2025.03.18. 신한카드 가압류 6,531,230원도 2025.06.25. 해제로 말소됐습니다.
② 제시외 건물 — 이 사건의 핵심 리스크
매각은 일괄매각이지만 토지 위 제시외 건물이 모두 포함되는 것은 아닙니다. 주방 및 보일러실 21.96㎡만 매각에 포함되고, 아래 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
| 제시외 건물 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|
| 주방 및 보일러실 | 21.96㎡ | 매각 포함 |
| 창고 | 7.59㎡ | 매각 제외 |
| 주택 | 22.45㎡ | 매각 제외 |
| 주방 및 창고 | 5.69㎡ | 매각 제외 |
| 비가림 | 2.99㎡ | 매각 제외 |
특히 창고 7.59㎡와 주택 22.45㎡는 동명리 566-6, 567-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있으며 정확한 내용은 정밀 측량이 필요합니다. 낙찰 전 제시외 건물의 소유관계, 토지 경계, 실제 점유범위와 철거·사용관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,333,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,408,674원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 11,083,328원 | 11,083,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,441,828원 |
표에 반영된 채권총액 37,483,328원은 현재 회차에서 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 145,441,828원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,333,830원 | 0원 | 145,441,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,067,064원 | 0원 | 108,696,797원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,253,651원 | 0원 | 79,300,772원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 매각가 186,333,830원과 동일합니다. 1회 유찰 시에는 149,067,064원, 2회 유찰 시에는 119,253,651원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 제시외 건물과 법정지상권 가능성은 가격이 내려간다고 자동으로 해소되는 문제가 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동명사거리 동측 인근으로, 부근은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 북동측 인근에 지방도 1132번이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 블록구조 패널지붕 단층, 외벽 드라이비트마감, 내벽 벽지마감, 바닥 강마루 및 장판마감, 샷시창입니다.
- 설비. 기본위생설비, 기본급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 255.0㎡ 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 156,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
- 기타. 수목(소철 및 참식나무 등)과 콘크리트 마당은 토지에 포함해 평가됐고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계. 매각 제외 창고·주택·주방 및 창고·비가림의 소유자가 누구인지 확인하세요.
- 법정지상권. 매각물건명세서에 성립 여지가 명시돼 있으므로 토지 사용 제한과 지료·철거 가능성을 검토해야 합니다.
- 정밀 측량. 창고 7.59㎡와 주택 22.45㎡가 동명리 566-6, 567-3 양 지상에 걸친 것으로 기재돼 있어 경계 확인이 중요합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 점유 원인을 직접 확인하세요.
- 매각 범위. 주방 및 보일러실 21.96㎡만 매각 포함이고 나머지 제시외 건물은 제외되는 점을 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2015.12.31. 한림농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 따로 있습니다.
매각에서 제외되는 제시외 건물이 토지 위에 남고, 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있다는 점입니다. 특히 일부 건물이 동명리 566-6과 567-3 양 지상에 걸쳐 있어 정밀 측량까지 요구됩니다. 따라서 이 물건은 “말소기준 뒤 권리가 지워진다”는 사실만 확인하고 끝낼 유형이 아니라, 토지 경계·제시외 건물 소유·점유·법정지상권 가능성을 현장에서 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
