서울남부지방법원 2025타경12449. 강서구 화곡동 프레스티지원 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자 권영만은 2020년 11월 11일 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김유환은 2020년 8월 20일 임대차계약, 2020년 8월 21일 확정일자, 2020년 9월 29일 점유개시, 2020년 10월 5일 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 계산된 권리는 2022년 4월 4일 안산세무서의 압류입니다.
따라서 김유환의 전입은 말소기준보다 약 1년 6개월 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 신건 가격에서는 모델상 전액 배당되지만, 유찰로 매각대금이 줄어들면 최저가격 감소분의 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13다길 8-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2020.06.05 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.11.11 매매 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.04.04 안산세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 540,000,000원, 남동세무서 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김유환의 주민등록일은 2020.10.05로 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유환 | 건물 전부 · 주거 | 2020.10.05 | 2020.08.21 | 259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김유환은 임대차계약일 2020.08.20, 확정일자 2020.08.21, 점유개시 2020.09.29, 전입 2020.10.05이며 보증금은 259,000,000원입니다. 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 인수합니다.
③ 회차별 핵심 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 | 781,734,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 224,800,000원 | 38,147,200원 | 262,947,200원 | 799,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 82,477,760원 | 262,317,760원 | 799,000,000원 |
이 표가 이 사건의 가격 착시를 보여줍니다. 1회 유찰하면 최저가는 281,000,000원에서 224,800,000원으로 56,200,000원 내려가지만, 임차보증금 미배당분 38,147,200원이 낙찰자 인수로 붙어 실질취득은 262,947,200원입니다. 2회 유찰에서도 매각가는 179,840,000원까지 떨어지지만 인수액이 82,477,760원으로 커져 실질취득은 262,317,760원입니다.
④ 현재 회차 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 김유환 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 17,266,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 김유환의 보증금 259,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 0순위로 차감될 경우 후순위 배당액과 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 가격 가점은 보류
프레스티지원은 총 18세대, 사용승인일은 2020.06.05입니다. 대상 면적은 29.9㎡로 집계돼 있으나 면적 매칭은 되지 않았습니다. 동일 조건의 실거래 금액 자료가 제공되지 않아 감정가 281,000,000원이나 회차별 실질취득가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2020.06.05. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 164.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 3,478,000원/㎡.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·중요시설물보호지구(공항)·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 최우선 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 현재 0원으로 계산된 임차인 인수가 실제로도 0원인지 판단할 수 있습니다.
- 임차인 배당액 확인. 김유환 보증금 259,000,000원은 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 최저가 224,800,000원이지만 실질취득은 262,947,200원, 2회 유찰은 262,317,760원입니다.
- 주택임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구 종기 및 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 금액이 없어 감정가나 실질취득가의 저렴함을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 공항·군사·교육환경 관련 제한의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 신건 281,000,000원 가정에서는 임차인 김유환의 보증금 259,000,000원이 전액 배당돼 모델상 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 이 안전성은 현재 매각가와 배당가정을 전제로 한 결과입니다. 한 번만 유찰돼도 임차인 인수액이 38,147,200원으로 발생하고, 두 번 유찰되면 82,477,760원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 각각 262,947,200원, 262,317,760원으로 최저가만큼 크게 내려가지 않습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 실제 배당을 바꿀 수 있고, 동일 조건 실거래 가격도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “낮아진 최저가”보다 “임차보증금 미배당 + 세금 우선배당을 반영한 실질취득가”를 먼저 계산해야 하는 대항력 임차인형 다세대입니다.
