서울남부지방법원 2025타경12528. 마곡나루역 북측 인근의 마곡나루역보타닉푸르지오시티 서관 724호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 박재범이고, 2020.12.02. 매매를 원인으로 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 조용현의 주택임차권입니다. 임차보증금은 175,000,000원, 전입·점유개시는 2022.10.31., 확정일자는 2022.09.26.이며 우선변제권도 갖추고 있습니다.
현재 살아 있는 선행 담보권은 없고, 2017.06.09. 설정된 하나은행 근저당 98,400,000원은 2020.12.07. 이미 말소됐습니다. 이 때문에 권리 기준은 2025.10.15. 강제경매개시결정으로 잡히고, 그보다 앞선 조용현의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 위치입니다. 다만 이번 사건은 그 원칙에 특별매각조건이라는 명시적 예외가 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제7층 제서관724호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 지하8층 지상14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 박재범 · 2020.12.02. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 인수 해소
2017년의 신탁등기와 하나은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 이후 박재범이 2020.12.07. 소유권을 취득했고, 조용현은 2022.10.31. 전입·점유를 시작한 뒤 2024.12.03. 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.10.15.이므로 이 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 승계 0원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.10.31. | 2022.09.26. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
조용현은 전입·점유일과 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 했으므로, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 중복 임차인으로 합산할 구조가 아니라, 이 사건에서는 조용현의 보증금 175,000,000원 자체가 분석 대상입니다.
③ 회차별 취득 구조 — 유찰돼도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 실질 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 0원 | 0원 | 172,334,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 33,027,200원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 61,581,760원 | 0원 | 175,000,000원 |
대항력 인수형이라면 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 조용현의 잔액 반환청구권을 제거하므로 그 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득은 181,000,000원, 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원으로 각각 매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 조용현 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 2,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조용현 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 2,666,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 172,334,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 북측 인근으로, 대단위 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 마곡나루역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조, 지하8층 지상14층 건물의 7층이며 급·배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 40미터, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 도시철도 9호선에 저촉됩니다. 공시지가는 9,531,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 조용현 임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 유찰 시 인수액 착시 금지. 1회 유찰 시 33,027,200원, 2회 유찰 시 61,581,760원의 룰상 인수 계산액이 나타나지만 특별매각조건 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 가격과 권리를 분리. 인수 0원이라는 권리상 장점만으로 181,000,000원의 신건 가격이 유리하다고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일하게 가정하지 말고 오피스텔의 이용·환금성 특성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이번 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원”
표면만 보면 부담스러운 사건입니다. 보증금 175,000,000원의 조용현 임차권이 2024.12.03. 등기돼 있고, 전입·점유도 경매개시결정보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는지를 가장 먼저 계산해야 합니다.
그러나 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 조용현 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 계산상 33,027,200원·61,581,760원의 인수액이 잡혀도 실제 판단에서는 0원으로 처리해야 합니다.
따라서 권리 결론은 비교적 명확합니다. 대항력 임차권은 존재하지만 특별매각조건으로 인수위험은 해소. 다만 현재 신건 최저가 181,000,000원 자체의 가격 매력도는 권리분석과 분리해서 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “보증금이 크다”는 숫자보다 그 보증금 잔액을 누가 최종 부담하도록 매각조건이 설계돼 있는가입니다.
