서울남부지방법원 2025타경12592. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 101동 6층 601호, 전용 29.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.07.16. 압류보다 앞서 전입·점유한 정의지의 주택임차권입니다. 정의지는 2022.04.04. 임대차계약 및 확정일자, 2022.04.29. 주민등록과 점유를 갖추고, 보증금 400,000,000원에 대해 2024.01.02. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저매각가 361,000,000원에서는 집행비용 5,854,000원을 제외한 355,146,000원이 정의지에게 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 잔액 44,854,000원이 남습니다. 즉 매수인의 실질취득은 361,000,000원 + 44,854,000원 = 405,854,000원입니다. 가격 판단의 기준은 361,000,000원이 아니라 이 405,854,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제101동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.91㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 방1 · 다용도실1 · 주방/식당1 · 거실1 · 화장실1 |
| 소유자 | 최민규 (2023.11.28. 매매, 거래가액 400,000,000원 · 2023.12.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.07.16. 갑구 5번 압류 · 국(처분청 서광주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
말소기준은 2024.07.16. 국의 압류입니다. 그러나 정의지의 임대차계약·확정일자 (2022.04.04.)와 전입·점유(2022.04.29.), 임차권등기(2024.01.02.)가 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 반면 2025.02.27. 전입한 김성수는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정의지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.04.04 | 400,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 44,854,000원 |
| 김성수 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 259,000,000원, 실질취득은 약 405,854,000원
전체 12건 평균 거래가는 359,000,000원이지만, 그 표본 대부분은 2024년 거래입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 1건, 259,000,000원이고, 이 거래는 대상 물건과 같은 전용 29.91㎡·6층입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 29.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.91㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2024.04 | 29.92㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2024.01 | 29.91㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 359,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 259,000,000원 |
최저가 361,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 259,000,000원의 139.4%입니다. 여기에 인수 예상액 44,854,000원을 합친 실질취득 405,854,000원은 최근 거래 259,000,000원의 약 156.7% 수준입니다. 따라서 전체 평균 359,000,000원만 보고 “감정가와 비슷하다”고 평가하면 최근 하락장을 놓치게 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 4억원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 44,854,000원 | 405,854,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 116,043,200원 | 404,843,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 172,994,560원 | 404,034,560원 |
정의지 보증금 400,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 제공된 시나리오에서도 실질취득은 405,854,000원 → 404,843,200원 → 404,034,560원으로 약 4억원대에서 사실상 고정됩니다. 최저가 하락만으로 “싸졌다”고 판단할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 정의지 보증금 | 400,000,000원 | 355,146,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정의지 보증금 중 355,146,000원이 배당되고 44,854,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·주차장·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 북측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. 에스케이파크리움101동102동은 29세대, 사용승인일은 2022.03.29.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 361,000,000원이 아니라 인수 44,854,000원을 합친 405,854,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 최저가는 낮아지지만 인수액이 각각 116,043,200원, 172,994,560원으로 늘어 실질취득은 계속 약 4억원대입니다.
- 정의지 배당·인수 확인. 보증금 400,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 인수잔액도 달라지므로 매각기일 전 배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 김성수 점유 확인. 2025.02.27. 전입으로 대항력은 없으나 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 실제 인도·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2023.12.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 359,000,000원보다 2026.07. 최신 거래 259,000,000원과 최근 추세 -29.6%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.61억 경매”가 아니라 “약 4.06억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 정의지는 보증금 400,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 회차에서는 44,854,000원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조입니다. 따라서 현재 실질취득은 405,854,000원입니다. 한편 가장 최근 실거래는 대상과 같은 전용 29.91㎡·6층에서 259,000,000원이고, 최근 추세는 -29.6%입니다.
더 낮은 회차를 기다린다고 구조가 크게 좋아지지도 않습니다. 1회 유찰의 실질취득은 404,843,200원, 2회 유찰은 404,034,560원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 선순위 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 지표 5.88%까지 겹칩니다. 최저가 할인만으로 접근할 물건이 아니며, 현재 자료 기준 가격·권리 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
