창원지방법원 2025타경31169. 하동군 하동읍 읍내리의 미도빌라 나동 1층 109호 아파트입니다. 소유자는 최정우이고, 2022년 5월 18일 소유권을 취득했습니다. 2023년 1월 30일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 확인되며, 이후 2025년 8월 22일 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 배당 가정액은 62,300,000원이고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 낙찰가가 낮아졌다는 사실과 투자 매력이 높다는 판단은 분리해야 합니다. 감정가 89,000,000원에서 한 번 유찰되어 62,300,000원까지 내려왔지만, 별도의 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 계산할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트보다는 권리의 정리 여부, 현황과 임대관계, 그리고 지역 환금성을 중심으로 접근하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1494-4 미도빌라 나동 1층109호 |
| 등기 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1494-4, 1494-21 미도빌라 제나동 · 도로명주소 경상남도 하동군 하동읍 섬진강대로 2174 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 나동 1층 109호 |
| 소유자 | 최정우 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구금액 | 유아이제사십차유동화전문유한회사(양도인 : 주식회사 우리은행) / 155,689,110원 |
| 최초 소유권 취득 | 2022.05.18 · 거래가액 88,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
임차인 조사상 확인된 인수 대상은 없습니다. 2023년 1월 30일 설정된 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권 자체가 경매매각으로 소멸합니다. 2025년 8월 22일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 권리 중 갑구 3번 압류와 을구 1번 전세권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 배당 구조 — 6,230만원에 매각되는 경우
현재 회차는 감정가 89,000,000원의 70%인 62,300,000원을 매각가로 가정합니다. 집행비용 추정액 1,521,400원을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에는 60,778,600원이 배당됩니다. 채권최고액 180,000,000원 대비 119,221,400원 미배당이 남으며, 소유자 교부액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 60,778,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 62,300,000원 가정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 자동으로 ‘저가매수’는 아니다
| 시나리오 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 62,300,000원 | 119,221,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 43,610,000원 | 137,574,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 30,526,999원 | 150,422,487원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 하동문화예술회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 도로변의 소규모 근린생활시설과 기존 취락 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 109호이며 사용승인일은 1991.01.01입니다. 외벽은 몰탈위 페인트마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·소방설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지로 이용되고 있으며, 서측과 남동측으로 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역 등이 포함됩니다. 토지 지목은 임야, 토지면적은 79.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 관련 인수금액은 현재 자료상 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 해석. 1회 유찰 후 62,300,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단하지 않습니다.
- 권리 확인. 2023.01.30 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 1991년 사용승인 건물이고 아파트로 이용중이므로 실제 내부 상태와 관리상태를 현장 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성. 주변이 기존 취락 및 소규모 근린생활시설 중심이고 교통사정이 보통으로 평가되어 있어, 낙찰가보다 매도 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 준보전산지·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 토지이용계획을 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·감정평가 자료를 기준으로 정리한 의견이므로, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가매수”는 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023년 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 작동하고, 경매로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인에 대한 별도 인수 부담도 현재 자료상 없습니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 62,300,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 정보가 없어 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없습니다. 추가 유찰이 되면 43,610,000원, 30,526,999원까지 내려가는 시나리오가 있지만, 실제 매수 판단은 하동읍 미도빌라의 현장 상태·임대관계·환금성·토지이용제한을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.
