서울남부지방법원 2025타경12746. 서울 강서구 화곡동 제이와이펠리스 4층 404호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 드러난 임차권 자체보다 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 임차인 강동구의 주민등록일은 2017.12.27이고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.05.16이므로 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 175,000,000원으로 작지 않습니다.
통상의 대항력 인수형이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 그러나 본건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 조건이 붙었습니다. 이 조건을 본건 임차인 강동구에게 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 200,000,000원이 곧 현재 회차의 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 867-20 제이와이펠리스 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 대상면적 26.86㎡ |
| 건물 | 2015.11.04 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 4층 · 승강기설비 있음 |
| 소유자 | 김경국 (2015.12.21 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 인수위험을 제거
2015.11.13 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2015.12.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.05.16 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원입니다. 임차인 강동구의 주민등록일 2017.12.27은 이보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 이후 2023.12.08 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.10.21 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강동구 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2017.12.27 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
임차권등기 원문에는 임대차계약일자 2017.11.8, 점유개시일자 2017.11.30, 주민등록일자 2017.12.27 및 보증금 증액 내역이 기재되어 있습니다. 공급된 배당모형에서는 이 임차인을 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리하고 있습니다. 보증기관 대위·승계자로 중복 신고된 별도 임차인은 없어, 실제 임차인은 1명입니다.
* 특별매각조건이 없다면 룰상 보증금 175,000,000원의 미배당분이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 본건은 해당 임차인에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 83.3%라는 숫자를 그대로 ‘할인’으로 읽으면 안 된다
제공된 제이와이펠리스 거래자료는 1건입니다. 최신 거래는 2023.04, 전용 46.14㎡, 5층, 거래가 240,000,000원입니다. 본건의 대상면적은 26.86㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 현재 실질취득 200,000,000원이 비교거래 금액의 83.3%라는 수치 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 16.7% 저렴하다”는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 46.14㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 비교값 | 본건 26.86㎡ | 4 | 실질취득 200,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 임차인 강동구 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권총액은 375,000,000원, 예상 지급액은 196,400,000원, 미배당액은 178,600,000원입니다. 다만 임차인 보증금에 대해서는 특별매각조건을 우선 반영하여 매수인의 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 매각가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 178,600,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 218,040,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 249,592,000원 |
배당모형만 보면 유찰될수록 미배당액은 커집니다. 하지만 본건의 핵심 임차보증금은 특별매각조건으로 매수인 인수에서 제외되므로, 통상의 “낙찰가가 내려가도 인수금이 늘어 실질취득이 보증금에 고정되는” 대항력 인수형과는 다르게 봐야 합니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 유지되는 범위에서 매각가격 자체가 매수인의 실질취득액을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 제이와이펠리스는 16세대 규모이며 2015.11.04 사용승인을 받았습니다.
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 까치산역까지 도보 약 10여분 정도 소요됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리판정 전체를 바꾸는 핵심 문구입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서도 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 동일하게 유지되는지 대조하세요.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 임차인에 관한 특별조건을 전제로 합니다. 매각 이후 말소 절차와 인도 과정까지 확인하는 것이 중요합니다.
- 실거래 면적 재검증. 현재 제공된 거래는 46.14㎡ 1건으로 본건 26.86㎡와 면적이 다릅니다. 83.3%만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재한 물건이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 등은 별도 부담 가능성이 있으므로 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 175,000,000원이 붙은 전형적인 고위험 권리물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결론을 뒤집습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본건 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격 검증입니다. 현재 실질취득 200,000,000원은 제공된 비교거래 240,000,000원의 83.3%지만, 그 거래는 2023.04 한 건이고 면적도 46.14㎡로 본건 26.86㎡와 다릅니다. 권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 매력도는 동일면적의 최신 실거래를 추가 확인하기 전까지 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
